这是西安市场调研的第二篇。
再次踏上西安，我惊讶于西安的变化，老学究、土老帽的气质正在逐渐褪去，一股新兴的力量破土而出，犹如铿锵有力的秦腔一般，正在向外界吼出老陕的声音。
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直截了当，先亮观点：
1、至少到19年年中，西安还会继续上扬，不过涨幅会下降。
西安基本面很好，国家中心城市、超过140万新增人口红利、一带一路峰会、关中城市群利好等。有人有方向，城市地位又放在这里，小步快跑没有一点问题。
2、很遗憾，城市受限太多，西安市场有天花板。
西安号称西北第一城，本身就不是一个光荣称号。如果西安想上位，比西部城市重庆、成都如何？比中部城市武汉、郑州、合肥如何？比南京、杭州、广州如何？城市也有鄙视链，不是说都比不上，而是说未来的路还有很远。
3、西安地产各大板块，呈现“一超多强”的局面。
至少5年内，西安一哥仍旧是高新，西咸新区太大，5大新区同时起步，要想发展起来要有很强的耐性。浐灞、曲江二期、沣东、大明宫等各大版块各有优劣，同列多强局面。
4、主城温热，环西安版块也开始冒头。
随着城市框架越来越大，主城区基本饱和，城市外溢成为趋势。不止咸阳，中海、绿城、恒大等开始扎堆进驻高陵、临潼，俨然中心爆破、四面开花。
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西安房价已经连续上扬30个月，韧性十足。
就在刚刚过去的9个月中，西安楼盘的房价大部分都涨了，少则500，多则5000：
高新区保利天悦，1月高层均价16160，9月高层均价16500，涨幅400；
长安区万科城润园，1月高层均价10812，9月高层均价11503，涨幅700；
北区碧桂园凤凰城，1月高层均价9500、小高层均价10600-14000，9月高层均价13500，涨幅4000；
西咸新区阳光城壹号官邸，1月份高层均价9012，9月高层均价12500-14500，涨幅3500-5500；
大明宫板块中海太华府，1月高层均价12500，9月份均价15000，涨幅2500；
不仅如此，9个月以来，开盘清盘很常见，尤其是明星楼盘。
比如天地源万熙天地在1月首次开盘，蓄客1300人，房源500套，1分钟内全部售罄。
比如曲江二期的中铁建万科翡翠国际，8月初登记客户超过3000组，而房源却仅有158套，平均20个人抢一套房；
比如说华远海蓝城在2月开盘，很多客户甚至在雨夜排队9小时，仅仅100多套房源，却有300多名购房者，结局很无奈，大部分客户只能空手而归。
以曲江的金地南湖意境为例，仅仅2天，就超过1000组客户登记。3天登记时间结束后，意向登记申请数(含撤销)1646组客户，最终核验通过1401组客户，刚需客户就高达455组，而可售房源仅有296套。
备受关注的绿城全运村，推售286套房源，刚刚登记结束，登记总人数已经超过千人。
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3月份，1万以下甚至1万左右的楼盘还随处可见，位置都不差。短短6个月后，市场上已经很难寻觅1万以下的楼盘，大部分楼盘均价都在1万1-1万6左右。
非常成熟的高新、曲江、大明宫自不必说，就连很荒、很偏的港务区，绿地翠璀璨天城已经突破11000。
随着中海、绿城、蓝光、恒大等进驻临潼、高陵，未来面世均价也接近甚至超过1万元。
不仅新房，二手房市场也略有上浮。本地朋友告诉我，年初大明宫板块的中海开元壹号的高层均价14000，仅仅半年后，已经攀升至1万8左右，就这样，很多房东还捂房惜售。
偌大的西安，已经容不下1万以下的楼盘。
雪上加霜的是，不仅房价上扬，首付比例也在提高。
正常情况下，西安首套3成，二套4成。但是西安几乎每一个楼盘，首套所需的首付比例是4成，二套首付比例是5成。这并非开发商私自提高首付，而是银行管控非常严格，购房者的银行流水必须是月供的2.2倍，也就是说，如果流水不够，那么首付比例就一定要提高。
调研期间，高新区又传来了代号为“收割行动”的拆违工作，确保每天1000人以上的拆除队伍。这项启动于2017年年初的“四改两拆”，不仅在清零棚户区（城中村）改造、旧住宅区改造、旧厂区改造等，更是在清零西安所剩不多的万元楼盘。
净化城市空间的同时，也在净化狭小逼仄的刚需空间。
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最后，盘点以下目前西安市场的楼盘在售情况。
沣东
人送外号“疯东”，毫无争议的西安一哥，这里规划了27平方公里的能源金贸区，南部还拥有绿地打造的588米超高地标、世界科创基地、昆明池、多条地铁线，目前区域配套不成熟。还有一个不好的消息是，老段重金引进的华侨城听说黄了。
阳光城在售两个地块，官邸和上林悦，最重要的是，该项目不限购。
官邸地块，高层12500-14500，洋房一层2万；上林悦地块，高层10700-12300。首套首付4成以上，二套必须4.5成。
中南湖堤畔，价格未出，预计10月底，建标较高，不限购，4成首付。
绿地新里程，在售公寓，均价10500（精装），5、7、8三栋住宅预计11月销售，价格1.3精装。
中建昆明澜庭，在售联排别墅，均价21000-22000。
曲江
曲江一期的环境是真好呀，蓝天白云，非常适合居住，各项配套也非常成熟。都说高新已经取代曲江，但是在我看来，这是两码事。
曲江适合生活，高新适合商务，至少曲江早晨可以晨练，老人可以散步，孩子可以玩耍，这就挺好。二期目前尚不成熟，各项配套还在起步之中，价格适中，值得期待。
中铁建万科翡翠国际，在售44层超高层4T10户均价10500（精装），未售高层精装13500-14500。
中海曲江大城，刚开盘，小高层97、117平均价13500-14500（精装），140平均价1万7、8（精装），仅剩1/2层、18层。
金地南湖意境，即将开盘，高层12500（精装），11层小高层14000（毛坯）。
金地中心风华，9 1洋房均价1.55（毛坯），高层备案价未出。
大华曲江世纪公园，高层均价11500（毛坯），洋房15500（毛坯）。
真爱万科公园华府，小高层、高层均价均为13000-14000（精装），小高层面积大、总价高。
海亮唐宁府，高层均价12000-13000（精装）。
航天城
近几年，航天板块最引人关注的就是京东的进驻，道路甚至改名京东大道。转了一圈，这里航天家属院很多，很像早些年的油田家属院、棉纺厂家属院，自给自足，比较安静，比较大的缺憾是缺乏商业配套。
陕建翠园锦绣，2号楼3T6户，均价12500（毛坯）。
康桥悦榕园，高层 洋房，价格未定，周边洋房15000，高层14000，预计9月底公示。
融创揽月府，洋房 别墅为主，均价15000。
高新区
毫无争议的西安一哥，凭借着雄厚的产业实力，再加上商务商业配套，优质的教育资源，规划了多条地铁线，是目前西安房价的制高点。
保利天悦，在售3期地块，高层均价16500（精装），性价比较高。
万科翡翠国宾，在售高层，均价2万-2万4（精装）。
浐灞
都在传一带一路峰会也早这里召开，再加上浐河、灞河附近的宜居环境，浐灞片区从一开始就受到市场的追捧。
绿城桂语江南，高层均价12500（精装），层高3.1，洋房15500。
中南樾府，22层14号楼，精装12000，装修一般，位置好。
大明宫
大明宫板块也在近两年开始发力，随着火车站北站台即将整改，随着万科、恒大、中海等大房企进驻，二环附近的黄金位置，这里的市场行情也开始水涨船高。
万科大明宫，高层均价18500-2万（精装），2号楼待推。
旭辉国悦府，高层精装15000（精装），精装标准较高。
中海太华府，暂无房源，预计11月开，价格15000（精装）。
恒大悦龙台，小高 高层，价格未出，4号线地铁口。
保利中央公园，城改地，高层精装15000，登记完毕，但是审核通过客户不足272组，不用摇号。
大兴
雅居乐锦城，6#、7#、8#三栋楼共计348套房源，刚刚开盘，已经清盘，均价11000。
万科金色悦城，目前在售34号楼，均价11200精装。
长安区
万科城润园，在售17号楼，均价11000-12000精装。
海亮熙悦府，可售1/4/7号楼，共计324套房源，均价10750。
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贾平凹写过一本书《废都》，古城西安的颓废、落寞充斥着角角落落。和古老的城墙一样，灰色，是它永远不变的主色调。
这一次的西行之旅，让我对西安刮目相看。不再是灰蒙蒙的气质，不再是封闭的西北城市，浑身上下，新城市、新面貌浮出水面。
流光溢彩的大唐芙蓉园，恍若盛唐；潮人聚集的赛格、SKP，这里是年轻人的舞台，活力四射朝气蓬勃；沿海出身的西安掌舵者，从捡烟头、车让人、电视问政、厕所革命等着手，志在打造一副东部沿海都市的清新气质。
站在50.3米的亚洲第一电梯上，朋友说，是时候让这头雄狮奔跑起来了。
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