西安未央大学城板块发展新契机“北大学城”之名的得来「未央大学城、北大学城、未央大学城、未央大学城」

1、西安郭杜休闲西安郭杜休闲一个城市的板块发展虽有先后，华远盘踞北城10年4盘联动、万科北进3盘亮相、恒大进驻3盘联动、绿地2盘闪耀、龙湖2盘进驻、中海北入浐灞，西安北城中轴线以东区域将有超过20个zhī多的品牌房企楼盘矗立。因原盘踞在北二环里太华北路周边的大明宫建材家居城搬迁到北三环太华北路。

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1、西安郭杜休闲

西安郭杜休闲

一个城市的板块发展虽有先后，但总归要回到均衡发展的路上来。西安的城南、城西南率先kuà越三环发展，且已相对成型成熟之后，bù可避免地进入“大东北”时间。

北城其实已经是品牌房企的逐鹿场。从2007年至今，华远盘踞北城10年4盘联动、万科北进3盘亮相、恒大进驻3盘联动、绿地2盘闪耀、龙湖2盘进驻、中海北入浐灞，以及碧桂园3盘、中航里城2盘，西安北城中轴线以东区域将有超过20个zhī多的品牌房企楼盘矗立。

北城较为令人满意的市场容量、住宅的去化量，给华远、万科、龙湖、碧桂园等深耕与此的房契，注入了信心，同时也给置业者带了信心。2016年碧桂园进驻3盘联动，华远、恒大、中航等新项目的接连面市，北城人居又将迎来新的价值认知。

千亩大盘碧桂园·凤凰城的横空出世，西安未央大学城板块（北大学城），跃入人们的视野。这里是西安城市规划（2008-2020年）确定的新的居住中心之一。是jīng开向北连接泾河工业园和渭北新区的要冲，也是浐灞生态区不可或缺的一部分，在未来的城市发展中占有不可忽视的地位。

│北大学城区位│

1数年蛰伏，yíng来发展新契机

“北大学城”之名的得来，源于区域内的陕西科技大学、西北工业大学、西安医学院等高校的进驻。其“大学城”的地位虽不能完全与西安郭杜大学城相媲美，在名气上、高校数量及占地规模上也不及“南大学城”，但在北chéng也奠定了明显的地标效应和发展价值。

│西安医学院校区│

在2008年前后起，因原盘踞在北二环里太华北路周边的大明宫建材家居城搬迁到北三环太华北路，也就是未央大学城板块后，板块被更多的人所熟知，其市政道路建设、区域面貌改造也进入了新的升级蜕变阶段。

│板块内街区│

2012年前后，未央大学城从原属wèi央区辖区正式进入了浐灞生态区的管辖范畴，结束了市民认知上的“地位不定论”，正式成为浐灞生态区的“三翼”之“绕城高速以北至灞河入渭口、总面积约34平方公里的北翼(灞河下游段)”范围内的核心区（下图红圈部分）。

│板块与周边位置关系│

因该板块前期发展有基础，尤其是板块靠近西铜高速的西半部分，是早期的未央湖居住区。随着市政道路的改造、拓建、完善，板块东半部分的建设也随之加速。一个新型聚居区的形象，已经确立。发展迎来提速期。

2生态及交通价值凸显

大型公园环绕，生态性凸显，是区域的一个重要特色。其实未央大学城，还有一个名字，即：未央湖板块。得名于板块内有西安很知名的未央湖游乐园，是一个旅游景点。东侧是灞河入渭形成的国家水利风景区，东北侧是占地5.81平方公里的4A级旅游景区浐灞国家湿地公园和目前国家唯一部车游湿地公园，点击《西安又多了一个6600亩的车游湿地，据说是全国首家！》可查看。

│浐灞湿地公园│

正北是渭河景观段的一部分。渭河经过治理后，西安境内已经初步形成了渭河湿地和景观河堤路。往西可直达秦汉新城、咸阳城区，往东可达车游湿地公园、渭河工业园南端，未来可达规划建设中的临潼新城。跨过渭河就是经开区着力建设目前已经成型的产业新区和生活区泾河工业园。

交通路网已经升级完善。未央大学城板块有西铜高速、北三环、东风路（即秦汉大道，东西跨域西铜高速的立交正在建设中）、北辰大道北沿线（辛王路）等多条主干道连接北客站板块、西安市政府板块、北二环、泾河工业园、高陵城区、浐灞生态区、西安国际港务区。板块内的次干道，均已打通，形成了四通八达的路网体系。从交通和地理位置来看，该板块已经进入再次快速发展的新阶段。

3产业发展以服务业为特色，多为专业市场

未央大学城的产业发展态势很明显，以高校经济、家居建材、酒店用品、机电批发等为主导。板块之所以在早起引进高校进驻，显然不排除是因为土地开发空间较大，以引入高校带动人气为出发点的考虑。

占地规模较大的大明宫建材家居城进驻，显然也是因为土地空间大，加上大明宫建材家居集团，本身是发yuán于未央区。搬迁于此地利人和皆有。大明宫建材家居城入住北三环太华北路之后，家居建材产业成为板块的特色之一。

│区域配套图1│

此后，因朱宏路改造，原分布其两侧的机电市场搬迁至未央大学城东侧北辰大道北沿线（辛王路）东侧。同时太华北路百花村建材市场的一部分，也搬来。与此地原有的北辰五金批发基地一起，形成了建材、五金、机电批发产业集群。

在未央大学城的腹地东风路（秦汉大道）中段，据悉，从大明宫建材家居集团衍生出来的锦鹏集团，在此开发jiàn有规模不小的锦鹏国际酒店用品城，形成了酒店用品批发产业。

这些专业市场的存在，不仅可为区域财政带来增量；同时，数以万计的商家，也为区域楼市带来了稳定的客户基数。

│区域配套图2│

4早期刚需盘居多，地缘客群为主；后期产品将升级

未央大学城早起以未央湖为中心，形成了别墅居住区和度假休闲区。陕西知名本土房契雅荷地产在此开发yǒu洋房住区雅荷蓝湾项目，及家润地产开发的刚需楼盘家润·碧泽园、辰宫·双河湾等几个品质一般的项目。

自2010年前后，陆续出现了华宇·时间城、龙记·国会山、香槟国际城、万象嘉城、学府街区、锦绣天下、阳光北京城等中等以上品质的中大型楼盘。普通住宅房价从2008年前后的的2700元/㎡多，到目前的5000-6000元/㎡，洋房从2009年qián后的5500元/㎡到目前的7000元/㎡，经历了一个不紧不慢的上涨过程。

板块的客群此前以承接经开片区改善置业的原住民、部分以价格为导向外延置业的在北城工作的年轻人、泾河工业园及高陵人升级置业需要、部分大学生留在西安工作置业等为主。在家居建材、五金机电等市场搬迁入驻后，在此经商的bù分商户也就近买房。

从目前得到的消息看，随着区域发展升级和提速，房地产市场的变化，客群需求的升级，板块内的产品也将随之升级。位于东风路北城、西铜高速东侧的龙记·国会山项目二期土地就打算不再开发像一期那样的高层产品，而是侧重开发洋房甚至联排或别墅产品。

│凤凰城施工现场│

碧桂园进驻西安之后，与建秦地产合作，对原该公司持有的北辰大道北沿线（xīn王路）的“锦绣天下”项目后续土地，开发新品千亩大盘碧桂园·凤凰城，将以小高层、高层、洋房、别墅等形态的产品出现，以碧桂园的操作手法和产品打造理念看，引领板块的产品迎来新的特点和特色是毫无疑问的。

同时，位于北辰大道北沿线（辛王路）东侧，西安yī学院对面的占地500余亩的阳光北京城项目，也将迎来新的契机。该项目已经取得土地摘牌，建筑已经全面结构封顶，开始做外立面，在取得预售许可之后，将以准现房、现房的形式正式对外销售。

│阳光北京城施工现场│

5存在的短板和不足，宜用发展的眼光看

从区域发展的态势看，无论是城市发zhǎn的需要，还是城市功能的体现，中长期无疑是看好的。从区域面貌的进一步提升来看，其耗费的时间长度，考验区域行政管理机构的运作能力和力度。正因为一些看上去不tài如意的情况存在，恰恰成就了板块的特点：房价中等、价值洼地。

首先从区域面貌来看，北辰大道北沿线（辛王路）东侧的机电市场、五金批发市场及原住民居住村，因相对集中，从总体上对区域面貌影响不大，但拆迁改造，将是迟早的事。市政道路虽已完善，但因后期还有不少的空地待开发建设，街区环境的彻底整洁，尚需时日。

│润家购物广场│

其次，目前板块内大型生活设施有待完善。虽然沿街的日常生活店面不少，较有品质的商超目前仅有位于东风路阳光大道十字东北口的润家购物广场。区域内学校，目前仅有位于东风路上的长庆未央湖学校、北城大道北沿线的夏家堡小学，陕师大附小尚在建设中。在阳光北京城东侧预留了三级甲等医院用地。

第三，道路tōng畅，自驾出行方便；公交不少。自驾车出行比较方便，10多20分钟，可到达北城各地。区域内有523、723等十多条公交线路通达城北各地hé张家堡及辛家庙地铁站。从已公布的规划来看，目前板块内尚无地铁经过de准确信息。

一个值得关注的信息是，在板块的东半部分，临近灞河边，有西安市最大的公租房廉租住房小区。从这个角度来看，片区的jiāo通、配套情况，政府一定会下力气推动尽快有较大的改善。

│长庆未央湖学校│

7碧桂园的带动价值应充分认知，当下自住或投资该如何选择？

碧桂园作为率先进驻片区的品牌房企，对区域的信心提升无疑会有较大的帮助，也势必会触发其他房企跟进拿地，或与区域现有持有土地的地产企业hé作开发。无论以何种方式，对区域的提升和市场信心的确立，会带来积极推动。

从碧桂园进zhù西安之后，位于张家堡广场东北角、凤城十路的首个项目碧桂园·嘉誉，开盘即取得良好市场反响。项目占地虽然不大才30余亩，户型也已95㎡、135㎡、140㎡为主，价格在7000-8000元/㎡。从置业者欢迎的程度看，市场需要性价比高的好产品。

凤凰城首批产品的入市，对城北、经开、未央、浐灞等区域的就近客群，将非常有xī引力。预计该项目将在12月份入市，首批将推出小高层、高层、洋房产品。必将带动更广范围的置业者甚至投资客群介入，同时也将对周边其他楼盘的销售产生间接拉动。

碧桂园预计还将在12月份推出位于凤城四路的碧桂园·天玺项目。据悉该项目占地规模和嘉誉差项目不多大，户型也基本类似。如此，碧桂园年内将实现“3盘联动舞北城”。

基于这样的态势，北大学城无疑将有可能会成为北城异军突起的一个板块。事实上，也具备了良好的基础，这样的态势也是政府及百姓愿意看到的。

1、刚需置业可考虑快速介入。因为上述情况的存在，目前板块内的房价在4900-6000元/㎡。板块西段楼盘的房价，如香槟国际城等，比经开的fáng价要低1000元/㎡左右；板块东段的房价，如阳光北京城等，要比北城大道凤城五路、凤城八路的房价低1000-1500元/㎡，考虑在东北方向置业的刚需刚改人群，可见机出手。

上述两盘可根据自身情况选择，比较而言，香槟项目周边目前生活配套度高些，适合喜欢热闹的人选择；阳光城项目两室和小三室的户型较多，总价不高，适合年轻些的刚需刚改家庭选择。

2、投资选择须考虑以时间换空间。区域的属于迎接经开居住版图北进的东桥头堡，随着经开置业流的外延，未来人气的聚集会得到一定的提升，虽然目前房价较低，zǒng价也不高，但鉴于总体配套和生活氛围yǒu待提shēng，建议投资选择规划较好的楼盘，最好能选择首批次房源。在户型上，选择未来比较抢手的设计较好的小三室、洋房为主。

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