1、西安大庆路上的树是什么树西安大庆路上的树是什么树「西安房哥」是本地购房服务平台，这里是西安最大的传统工业仓储区，能量和现在国家级新区没法比，大兴的经验会给很多如今在新区买房人，大兴新区总共的面积只有17平方公里，大兴新区的辨识度还是非常高的，在城西整体改造缓慢的十年里；
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西安大庆路上的树是什么树
「西安房哥」是本地购房服务平台，要买房先问房，要收房先验房！
西安的网红板块，其实是hěn多的，港务，高新三期，航天，曲江，沣东，沣西，不缺流量，不缺热度；
但在这些热门区域中间，或夹杂，或悄无声息的的板块，比如cǎo滩，土门，电子城，雁鸣湖，长鸣路，徐家湾，他men或已进入开发尾声，或刚刚迈上舞台……
今天，房哥冷门区域闲聊第二期，大兴新区！
大兴过往
第二期讲大兴新区，其实是有私心的，作为在此居住多年的土著，几乎每一条路，每一行树dōu是那么熟悉，之所以归在冷门区域，那是很多人duì这里陌生又熟悉；
提起大兴新区，如果用三个印象，一定有高密度，烂尾楼和商业繁华等关键词，作为西安早期的旧改老城区，从08年成立管委会开始，至今已经14年；
过去，这里是西安最大的传统工业仓储区，多建于上世纪50年代，以厂房，仓库为主，早已破旧不堪，这里也曾是西安最落后的地区之一；
虽然只是市一级的新区，能量和现在国家级新区没法比，但在这个近15年的建设轮回里，主城区如何改造，大兴的经验会给很多如今在新区买房人，许多教训和思考；
大兴新区总共的面积只有17平方公里，以梨园路为界，以南是lián湖，占地13平方公里；以北是未央，占地4平方公里；13年后加上土门地区的15平方公里，实行“一套机构、两块牌子”；
但凡开车路过北二环，西二环，大兴新区的辨识度还是非常高的，区域内要求“新汉风”的建筑风格，对应土黄立面，坡屋顶；
一眼望过去，确实都是密密麻麻的gāo楼，穿插着市场，铁路，幼儿园，口dài公园，当然还有晚上颇为出名的梨园路夜市一条街；
在城西整体改造缓慢的十年里，大兴新区率先完成了从仓库，村子到高楼大厦的变化，虽然有很多问题，但成果也是肉眼可见的！
自10年开始大范围建设，这里的主要任务就是拆和建，根据统计，过去的十年，这里完成了127家仓储企业、工业企业搬迁，5个村的整村拆除，振huá路等13个棚改项目房屋征收；
这种企业，村子，棚户区密集的地方，天生就注定了高密度但拥挤fán华的未来！
（复工的汉城湖畔二qī）
区域内的几条主干道，梨园路，大兴东路，西路，朱宏路，星火路沿线遍布各类安置房，保障房，棚改房，形态塔楼居多，其中就包括西安人熟悉的烂尾楼优活城，汉城湖畔；
（御笔华庭小区）
这里也被称为西安的高密之王，容积率5起步，9也有，商品房和城棚改对半开，原本规划的30万居住人口，目前看远远不止。
虽说生活区一侧密度极高，但一路之隔却是西安密度最低的汉长安城遗址保护区，中间衔接汉城湖，曾经的污水渠变身如此，也是巨大成果。
走在大兴新区，一边是密不透风的高墙住宅，一边是楼间距可达十几公里的遗址公园，这种视觉冲突感还是很强的。
对于老西安人，习惯成自然，对于新西安人，在这里买房则要纠结许久！
大兴成绩
过去的十余年改造，这里的变化是巨大的，虽然高密度的问题始终无法解决，但凡事有利有弊，人群的聚集带来了商业和生huó的高度繁荣；
住在这里的人，出门五十米就有餐饮店，间隔几公里就是商业中心，从早上5点到凌晨3点，街上都有行人，摊点，想要烟火气，这里管够，偶尔还能碰到堵火车！
仅大兴东路沿线，就分布着太奥广场，鑫苑大都汇，老城根，龙湖星悦荟四个商场，虽然周边消费力一般，但胜在人多，这里也是城西在万象城之前，最早的商圈；
交通上，虽然堵车问题一直méi有根本解决，但总体还是方便的，向北朱宏路快速路，向西快速路到咸阳，向东未央湖，向南西二环，桃园北路，星火路直达高新；
西安8号线横穿西二环，大兴东路，朱宏路三条主干道，地铁开通后，到全城会更加方便；
（汉长安城未央宫遗址）
公园上，面积够但分布并不合理，汉长安城遗址，汉城湖的面积非常大，但市区内几乎没有口袋公园，健身广场等便民公园，更多的则是高楼，无处不在的高楼，居住还是很压抑的。
最大的特色还属房地产，虽然目前开发接近尾声，但很有特点，往往各个新区开发，也都是靠开发商带动的；
一个荣民半个龙首，一个曲江，金地中海各一半，到了大兴，就是一个天朗，半个大兴；
曾经西安地产企业头部的天朗，起步玉祥门，辉煌还是在大兴新区，几乎是深度参与，整个大兴东路沿线，几乎都是天朗的小区，即大兴郡！
14年后，龙湖，金辉，融创，中南等陆续进入西安，基本也都分布在大兴东路沿线，这条路也确实是区域主干道；
（大兴东路主干道实景）
如今地铁经过，商业分布两侧，城改安置较少，外加树种的好，几乎是大兴新区少有的景观大道；
19nián后，沿着朱宏路，才有正荣，朗诗，万科，阳光城，保亿，蓝光的新盘陆续上市，被称为大兴六子！
（梨园路住宅实景）
整个梨园路沿线，虽有保亿，阳光台等，但仍以安置房，小产权居多，目前区域内二手房优质房源均价17000+左右，追平西安平均水平。
交通便利，商业繁华，住宅林立，算的上十几年改造的最终成绩，如今的城东幸福路，城北徐家湾，城南电zi城都是如此；
主城区改造历史包袱多，必然做不到新区的一切重来，最终的宿命仍然是duō多卖地，盖楼！
不过现在的新区改造会吸取大兴当年的经验，在容积率，公园，学校配比上，更加理智，高密韭菜楼de过去不会再被复制！
大兴失败
在高密度的大背景下，这种老城区改造也带来诸多弊端，容积率本身其实是人和土地的关系，一旦高容积，对应的商业，学校，绿化，道路等公共资源必然紧张；
户型差，安置多，路窄车堵，学校少且一般都是后续效应，这些问题也无一例外出现在大兴新区上；
有多少住在这里的人，在小孩上学后会选择搬走，一个区域能不能留住人，核心还是靠学校；
（师大大兴新区小学）
目前，qū域内有建成包括大兴实验小学、星火路小学、西铁小学、陕师大大兴新区小学、大白杨小学，大兴新区初级中学等多个学校；
看似不少，但和动辄30万朝上的常住人口比，仍然是供不应求，数量不够的同时，学校的质量很一般，这里面有生源的原因，也有地都留给盖房，学校无地可建的取舍；
包括这两年在shòu新房，很多家长如果重要考虑上学，通常会绕开大xīng新区，大兴新区改造最大的问题，还是学校，稍好的师大系仍是民办，得花钱找关系！
（桃园北路高架桥）
第二个问题，还是路不畅，南北主干道上，朱宏路，桃园北路，西二环，不仅承担区域内几shí万人的出行，还是西安城北前往高新工作的主干道；
虽然经过桃园北路断头路打通，红庙坡立交，朱宏快速路的改造，但通行压力仍然非常大，主干道劳动北路因为西站问题，短期内无法打通，路的问题还得看地铁8号线的开tōng。
第三个问题，还是改造不彻底，横向看，梨园路安置城改格局已定，大兴东路住宅商业布局完备，但丰禾路情况就比较复杂；
各种村子，旧小区，老工厂，铁路横穿的问题还没有解决；曾jīng包装的丰禾智慧小镇也终止实施；
整个大兴新区内，丰禾路的旧改，大兴西路的市场搬迁，星火路两侧的商业地开发，进展缓慢。
第四个问题，就是居住品质，虽然区域内房子众多，小产权，经适房，安置房，商品房，城中村混杂，但真正算得上正常社区的并不多，天朗，龙湖，中南，金辉尚可；
（融创蘭园小区实景）
品质比较高的，一是融创的蘭园，御园，当年和天朗合作的地，二是保亿的大平层，接手汉城湖畔三期，区域内的小区天花板也就仅此而已！
新进入的朗诗，万科，阳光城等，产品仍然是刚需高层为主，主打性价比，产品的定性，也决定了大兴新区刚需聚集区的本质！
（梨园路停车现状）
第五，就是糟糕的停车难题，整个梨园路，西二环，大兴东路，西路，停车位严zhòng不足，几乎晚上都是双排停车，紧靠贴条完全不qǐ作用；
最后是土门问题，13年后纳入大兴新区管理，土门的改造还是让人唏嘘的，同样是生活便利，配套齐全；
但面貌太差，厂房众多，在买房人的视角里，这里几乎是被遗忘的区域，整个城西的热度和城东新盘林立，完全没法比；
土门改造的核心还是拆迁，没有地一切都是虚的，这里面富力开远城算一个大块，拆迁+商品房+商业配建，仍处在改造的半路上；
更大的一个区域，其实就是西电厂区，西电搬迁直接影响土门改造的进度，核心还是整个大庆路沿线的巨大土地腾让，大兴新区的下一个重点，基本也就在丰禾路和大庆路沿线的拆迁；
希望后期的规划里，多建学校，降容积率，多修公园！
大兴期待
除了土门巨大的拆迁待规划外，大兴新区的改造基本接近后半场，此前的管委会地块也拆迁盖fáng，学校的事儿还是没有进展；
（红庙坡TOD位置示意）
商业用地，去年已签约中铝，占地119亩，投资约50亿，围绕红庙坡，八团线打造TOD商圈；
更大的汉城湖周边，曲江已接手，汉长安城遗址公园开放，汉城湖开始改造，周边商业用地还在招商中；
看得出来，作为西安最早成片改造的主城区，大兴新区未来还是有期待的，虽然盖房为主，但底子还是有的，地铁，公园，商业，人气都齐全；
十年前遍地高密度盖楼的玩法，在未来会不会有变化，让人怀疑且期待，老旧工厂，铁路改造搬迁后，给公园，教育留出多大空间，也有待验证！
但不能否认的是，在高密的现状下，烟火气十足也是特diǎn，但这zhǒng个人生活喜好却很难转化为买房价值。
对于要在这里买房的人，还是劝你亲自来看看，感受xià高楼林立的压抑，感受下商业密集的便利，感受上学搬家的纠结，到底是爱是恨，要对自己的钱包复杂！
老城区所谓繁华，别人的生活习惯，不一定对你的口味，大兴如此，土门如此，徐家湾，幸福路都是这样……
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