西安曲江二期房价不高原因(西安曲江房子都是住宅为啥贵)

西安优优娱乐网今日为大家带来：西安曲江二期房价不高原因(西安曲江房子都是住宅为啥贵)西安曲江房价为什么会降，的相关内容，以及西安卡优优娱乐预定为各位不熟悉西安夜娱的人提供各类所会所的预定和安排。

本文目录一览：

1、西安曲江房价为什么会降

2、西安曲江中和府为啥便宜

3、曲江海伦国际为什么便宜？

西安曲江房价为什么会降

中国楼市，一言以蔽之，就是政策市。

所以，每一轮房价大涨之前，dōu会伴随着信贷的宽松、还有政策利好。

2016年3月份，同事在海淀huàn学区房，一个月时间，房价出现了15%的dà幅度涨幅。也就是那个时候，我的大学朋友，一位西安妹子，正考虑在西安置业，咨询了我一些问题。

我由于gōng作关系，在西ān进行了很duōcì跑盘考察，对西安也算熟悉，所以劝她果断上车，不要再拖。结果，西安楼市迎来17、18年连续两年上涨的长牛行情。

这篇文章，算是对过去西安楼市de行情总结，以及不太成熟的西安购房建议。

我希望西安的朋友看看，多提意jiàn。西安以外的朋友也看看，因为其中涉及dào很多买fáng的shí战吐血总结——

如何对楼市行情有一个最基础的判断?

影响楼市短期行情最关键的因素有哪些?

买房需要如何选择板块？

等等相关思考，我huìzài下文一一分xiǎng。

2016年，我是如何判断西安楼市会涨的？

任何一个城市，都有坚定的看涨派和看跌派，两方往往各执一词，理yóu还都很充fēn。

kàn涨派往往会过分夸大短期政策利好对楼市的影响。

以西安楼市为例，自从2016年开始，不断利好西ān的政策就出现在销售朋友圈里。比如一带一路、西安招商引资计划、西安自贸区建设、西安引进人才战略、shěng会城市fáng价偏低等等，

所以西安的房价一定会大涨。

看跌pài则是过分贬低西安，yǐ过去的经验做判断，没有用发展的mù光看待wèn题。

比如西安经济落后、特色产业不够突出、近10年来城市人口净流入排在全国30多位、库存量比jiào多等等，suǒ以西安的房价绝对不会涨，

涨了也是投机，一定会跌回去。

表面来看，看涨和看跌派都说的没错，但也都bǐ较片面。

实际shàng，综合来分析的话，还需要加上一个关键因素——“看得见的手”。

楼市的套路很jiǎn单，类似于庄家坐庄。

无论是地方zhèng府、开发商、中jiè、炒房团等，只是“抬轿子”的jiǎo色，决定房涨跌的“关键按钮”，实际上还掌握在庄家手里。

读懂“看得见的手”是怎么做的，非常重要。

如果没有货币环境、鼓励购房等政策的支撑，就没有提前套lì条件，炒房客怎么炒，价格也是炒不起来的。

稍微年纪大一些的人都知道，上一轮全国性质的fáng价大涨，还是在2009年，因为“四万亿”的直接刺激。而2010年到2015年这段shí间，全国楼市，除了一线，个别沿海城市之外，全国房价都比较稳dìng。

这主要是因为，房贷收紧，全国楼市长期限购xiàn贷的影响。

直到2014年9月份，除了北上广深wài，限购政策全面放松，

政策风向再次发生变化

从2014年9月到2016年上半年，楼市长达一年半多的zhú步放松——

2014年9月央行新政，取消限贷，房贷比lì下调为基准利率的0.7倍。

2015年央行降息5次，降准3次，yíng业税5年改成2年。

2016nián两会，“房地产去库存”成为热点词汇，上半年，继续降准、降息、降税、降首付。

如果09年是直接大放水，那么cóng14年9月份到2016年上半年，就是有计划的灌溉。

所以我对bǐ了09年，16年的情况，

认wèi这yī次的行情不同于13年的小涨，而很可能是全国规模de大牛市。

这也说明，只要细心guānzhù下楼市的相关政策，未来市场的大行情并不难判断。

2017年，西安房地产元年

房价shàng涨初期，一定shìchéng市中最有支撑力的优质板块先启动。16年西安房价开始蠢蠢欲动，市区价格、曲江新区有了明显的上涨行情，但大部分区域行情平稳，

大多数本地人并没有意识到，未来一年的大涨。

suī然西安本地人没有意识到，但临近省份的郑州已经蠢蠢欲动了。

2016年郑州与合肥、南京、厦门并称为”房价sì小龙“，成为涨幅最凶狠的城市。同年，郑州出了14个地王，地王金茂楼面价36915元/㎡，达到běi上近郊价格，全市沸腾了。

所以，市场嗅觉最líng敏的一批郑州买家，在郑州价格翻倍纷纷破万后，他们自然把目光聚焦在还未qǐ动大涨、均价6000元/㎡的西安。

2017年chūn节之后，郑州买房团进军西安，直接催动了西安楼市的火爆，带动了西安本地人的买房热情。

我们来简单梳lǐ一下，2017年西安楼市的变化。

由于网站都是按照平均数算房价而不是中位数，所以数据统计比正常情况要低很多，我men直接看房价趋势就可以。

如果没有调控的情况出现，2017年西安房价走势应该是一路zhī上的，类似于xià图中的虚线。

但实质上，西安房价是红色线条de走势，并且出现了3月、6月、9月三个拐点。

这是为什么呢？

（图片来源：安jū客二手房）

对比西安的调kòng政策看，就很有意思了。

2017年1月1日，城六qū限购。本地人和外地人只能在西安城六区购买一套住房。2017nián4月18日，限贷。2017年6月28日，限售&外地人需缴纳2年以上社保。2017年9月13日 ，quán面限购。

我之前多次说过，3月份是判断全年行情走势的一个zhòng要时jiān节点。3月份旺，则全年一定旺。西安lóu市从3月份开始跳zhǎng，是郑zhōu购房团直接拉动的。

而4月份的限贷政策，规定了首套首付30%，二套首付40%的贷款tiáo件，但其实买房hái是可以加杠杆的。对外地人mǎi房xiànzhì不大。

可以看到，从3月份开始，3、4、5三个月份xíng情一路走高。

但6yuè份走势明显放缓，为什么?

6月份规定外dì人购房需要缴纳2年以上社保。zhí接卡住了外地人购买的资格，开发商的成交量duàn崖式下滑。所以，随着外地人西安炒房的推chū，6、7、8月份，虽然房价还在涨，但是涨幅相对放缓。

到了9月全面限购之后，按理来说，shì场应该更平稳才对。为什me10月份又有一波比较大的上涨行情呢？

因为西安楼市已经面临供需失衡。

外地人的离场，丝毫阻碍不了本地人买房的热情。

来看西安的去化周期。从2015年9yuèfèn，西安去化周期达到20个月，而2017年以来，去化周期在10个月以下。

去化周期能很好的衡量市场供需关系：

6个月以下严重供需失衡，表现为房价的大涨，

6-12个月供需失衡，表xiàn为房价上zhǎng，

18-36个月，供过于求，楼市低迷，fáng价下跌。

为什么西安de去化周期持续降低？

2014年开始，西安就减少经营性用地de供应面积。而xī安住宅供不应求的状态，从2015年逐渐jī累到2017年。

2015年西安推动货币化棚改安置以lái，货币安置比例不断推高——在2016年西安棚改货币化安置率51%，2017年西安的棚改货币化安置率yǐ达到70.51%，出现了大量手里有钱但需要置业的拆迁户。

多年积累的供需矛盾，终于在2017年bào发。

2017年西安楼盘出现大量缺货的情况，大家手里有钱却mǎi不到合适的房子，市场的恐慌情绪不断蔓延，上半年开盘就抢光的现象数见不鲜。到了下半年，即使出现多cìde调控政策，

dàn市民的观望期有限，一旦新盘开始加推，抢房的情况又再次出现。

2018年，我为什么pàn断失误？

2017年，西安楼市均价上涨40%以上。均价6000元/㎡左右的房价纷纷破万。

但wǒ对2018年的西安并不看好。

一是，从全国形势看，2017年是全国宏观调控最严格的一年，各地房贷利率纷纷上调，西安调控bù断加码，

已经méi有机会优势。

二是，西安楼市支撑比较弱，需求已经乏力。

从新房èr手房jià差、二手房流动性来看，西安并不是理想的投zī城市。

这是2017年11月份新房二手房均价的价格差。

对比，新房价格远远低于二手de杭州、南京、成都、武汉等城shì，西安的房价除了个别的

曲江、浐灞

区域，新fáng和二手基本上没有明显的价差。

在政府管控新房备案价的调控期，西安的新房依然没有溢价空间，说明fáng价短期上涨过快，价gé已经透支。

再分析西安的二手房市场，

市占率比同等级的武汉、济南等省会城市都要低，说明xī安的房产流通性相对较差。短期内无法改变这种情况。

没有bì要承担5年的限售风险，长期锁定房yuán。

三是，2018年2月13日，西安市fáng管局公布了《2018年新建商品住宅（含公yù）上市供应计划》。公告显示，2018年西安市将有262个项目计划推新，总计供应房源22.55万套，面积约2697万㎡。

按照供应计划，2018年西安市新建商品住宅供应量为近三年来最高。

那么西安供求jǐn张的局面就会被改写，西安市场会趋于平稳。

所以，当有朋友想去投资西安房产，来征求我意见de时候，我给出了不太乐观的回答。不过最后朋友依然去买了西安，在2018年收获20%左右的涨幅，这是后话。

复盘2018年，我pàn断失误的原因，主要有两个：

1、2018年西安商品房供应并没有按照计划完成，原定的22万套，实际供应量在14万套左右。

西安依然是供不应求的状态。

2、没yǒu预料到西安推chū的”抢人大战“的威力。2011-2016年，西安年均人口增速仅4.6万rén。

但2018年，全西安落户rén数已经超过70万人。

西安也给了我一个很好的参考案例。我总结出来的经验就是：

1、判断房价不等于预测房价。

判断是基于一定的事实基础，对未来发生情况的一种判断，而预测无异于天桥算命、跳大神的瞎忽悠。所以即使是判断，yě要充分预gū未来的几种可能性，做好针对措施。

2、买房最关键的是一定要信息对称。买房选择自己所在的城市，更熟悉，也更不容易做出错误判断。

哪怕再好的城市，你不熟悉这个市场，过江龙就没有战dòu力，未必能买对。

3、即使预测到西安2018年的大zhǎng，我还是不敢买。西安政策多变，产业转型还未成功，只是短期落户强xíng续了一波行情。未来依然不容乐guān。

赚第一笔生意，永远比接力最后一棒要好的多。

2019年，我押西安会跌

事实证明，在时代机遇面前，绝不能忽略西安zuò大做强的决心。

2018年，在全国大多数省会、二线城市迎来价格回调的时候，西安依托人口落户政策，逆势上涨。

2019年，在全国大多数地区棚改目标xià降的时候，西安却按下城改“快进键”。

截止到2020年，西安依然要改造178gè城中村和村庄。

从落户大战到三年清零方案，西安为什么要这么着急快进？

从大处着眼，2020年是是全面建成小康社会决胜期。西安作wèi“一带一路”的起点，第9个国家中心chéng市，关中平原城市群的中心城shì，肩fù着带lǐng带领西北地区经济崛起的重任。在2020nián底之前，西安要完成主城区人口1000万，全域1500万的人口规划。

但我们也要看到，随着棚gǎi货币化安置政策的收紧，西安的三年清零行动方案将面临巨大的财政压力，

zhēn正能执行多少，要打个问号

就算执行得力，西安的城中村，有原住民、租客、做生意的外地人，原住民在zhè两年西安房价shàng涨中，

能买fáng的早就买了，实质上的购买需求又有多少？

ér且，因为房价大涨而迁入的70多wàn人，有多少shì真的想落户西安，又有多少是为了来chǎo房的呢?

一旦楼市冷清，会不会留下一地鸡毛？

2019年，我依然押西安会跌。

因为购房者的xīn理预期已经fā生改变。

看看现在的西安市场，从yīfáng难求到duō房选择困难，从排队摇号到多盘不摇号直接销售，从全款买房到分qī首付，这些dōu是房价下行的信号。

2019年，西ān楼市情况复杂多变，猫叔为购房者提供的建议是：

从2019年1 yuè1 日开始，西安进入”全装修时代“，

新房价格向下的可能性变小，但备案价过高的楼pán，依然会以折扣优惠的形势销售，同时首付fēn期的促销方式yězhòng新回归，说明开发商们duì未来楼市不太lè观。

一dàn开发商给出的折扣足够优惠，qǐng把握机会。

2、1月份金辉世界城的中签率是10比1，导致西安销shòu纷纷在朋友圈呐喊：10个家庭抢一套房，西安fáng价又要大涨。请睁大眼睛分辨这种丧xīn病狂，罔顾事实真相的谣言。

该楼盘处于热门qū域曲江，又是学区学位房，还是dì铁盘。

对于这种性价比gāo的楼盘请guǒ断入手。但请记zhù，热点区域的网红盘无法代表整个西安楼市已经转冷de走向。

3、由yú全装修政策的影响，2019年依然huì有质量wéi权事件，你们懂的。请避开品质不高、地段较chà的楼盘。这部分楼盘极有可能会滞销。

4、如果同一地段二手房价格大yú新房15%以上甚至更多，

请等二手房回调，不要着急买入。

4、关于地段的选zé。

”有钱买高新，有闲买曲江，短期看浐灞，长期看fēng东“

西安有着”西高南贵“的说法。

高新、曲江是西安房价最高的区域，高新区是西安高科技产业硬核实力代表，曲江是西安高端低密住宅集聚地。但由于高xīn、曲江房价过高，紧邻高新的

长安区、以及曲江二期、经开区

成为了第二选择。

chǎn灞、沣东也是西安新区中的热点区域。2021年全运会落址浐灞后，浐灞将成为宜居宜业的国际化城市新核xīn，所以短期浐灞依然会备受关注。其中全运板块、世博园板块、港wùdà道板块是置业热点。

沣dōng新城是西咸新区wèi河南岸的重要组成部分，也是大西安bù局中最重要的板块，财政收入占西咸新区40%以上。起点高，发展迅速。但西咸新区总体处于建设初期，目qián仅仅在项目策划、招shāng落地阶段，买的是预期升值，未来发展也有很大bù确定性。所yǐ沣东新城需要长线投资。

西安曲江中和府为啥便宜

西安曲jiāng中hé府一点也不便宜，曲江中和府由 西安侨雁房地产开发yǒu限公司于2002年建成jiàn成；楼栋总数3栋，共计房屋576户。小区物yè公司为陕西天平wù业有限公司，物业费用1至3元/平米/月。曲江中和府房价、曲江中和府在售房源根据链家网调查数据显示，曲江中和府本网参考成交均价13367元/平，目前在售房源36套。曲江中和府交通状况如何？曲江中和府fù近公交：19路; 157路; 158路; 187lù; 221路; 242路; 400路; 606路; 游6路曲江中和府附近地铁：地铁5号线曲江中和府周边配套幼儿园：雁xiáng阳光yòu儿园、曲江fēng景线伊顿幼儿园、西安曲江新区华著中城幼儿园、yīng国波比思yòu儿yuán、děng驾坡幼儿园、吉的堡紫汀苑幼儿园、西安交dàyáng光幼儿园逸园分园、红tài阳幼儿园、阳光小天使幼儿园、曲江京师光洋幼儿园中小学：曲江第一zhōng学、西安市第四十五中学、西安市雁塔区第一中学、西安jiāotōng大学附属中学、西安铁一中分校、曲江第一中学大学：西安交通大学(曲江校区)、西安交通大xué(曲江校区)-前yánkē学技术研究院、西安理工大学(曲jiāng校区)-教学九楼、西安理工大学jīng济与管理学院、西安理工大学(曲江校区)西校区工程训练中心-1栋、西安交通大学(曲江校区)-西五楼南楼、西安交通大学国家大学科技园(雁翔路)、西安理工大学(曲江校区)-智慧教学示范区、西安理工大学(曲jiāng校区)-马克思主义xué院、西安理工大学(曲江校区)-马克思主义学院商场：陕西亚鸿时代广场、龙湖西安曲江星悦荟医院：武警陕西省总队医院、陕西冶金医院、曲江安仁医院、西安雁tǎ康瑞门诊部、xī安雁塔宝康儿科门诊部、曲江新区第一社区医院、陕西yě金医院-急诊科、陕西冶金医院-疼痛科、曲江新区第一社区医院、曲江xīn区第一社区医院

曲江海伦国际为什么便宜？

曲江海lún国际的容积率过gāo，人口密度大，所以才便宜。

曲江海伦国际项目门口就是公jiāo站牌，多条公交线路经过，距青龙寺地铁站直线距离972米，地铁5号线开通后青龙寺站将是换乘站，出行更加方便。项目自带大型超市等商业综合体，附近有永辉，华润等大型商超，生活pèi套完善，吃穿都是hěn便利的。但请zhù意了，项目西北侧有一个加油站，可能会有噪音、污染等影响。

以上就是西安优优娱乐网为大家带来：西安曲江二期房价不高原因(西安曲江房子都是住宅为啥贵)和西安曲江房价为什么会降，的相关内容，以及优质的服务和洗浴休闲会所是您周末和招待朋友的最佳选择，包含有正规洗浴休闲，夜总会ktv等场所，均为正规经营，欢迎各位老板的垂询。

标签： 西安曲江房价还会涨吗 西安曲江的房价为啥那么高 西安曲江房价升值大吗 西安曲江房价走势最新消息