西安三桥华润保利中建撑起西北第一街

|三桥新街实景图|

三桥片区一直是西安的西大门。“三桥”得名于汉唐时代，是汉城的西门户。三桥也是历史上的商贸名街之一。三桥老街改造之前，两侧是以汽贸汽配产业为最大特色。目前三桥片区给人印象最深的也是汽贸、汽配。目前的三桥新街，正经历蜕变中的阵痛。

从目前的情况看，在三桥新街板块较有品质的商品房楼盘不多，置业的人群多为本地原住民，外来人士极少。目前较为适合刚需刚改人群置业。其房价在西安主城区的比较来看，处于中等偏下。从机会把握来看，近期看新街变化，远景看新城产业发展。

作为沣东新城的东门户，三桥新街未来的定位是“西北第一街”，全长约5.5公里，东起西三环三桥立交，西至地铁1号线后卫寨站沿世纪大道向西。而目前起到奠定角色的是已经开业的宜家、正在建设的华润印象城、成长集团的汽配欢乐港。

#三桥未来：现代服务业 汽配产业#

三桥片区在西咸新区设立之后，归属西咸新区沣东新城，是新城的桥头堡板块，其发展已在提速。我们来看一下沣东新城的发展规划：

|沣东新城在西咸新区的位置图 |

规划显示：沣东新城是西咸新区五大新城之一，东接西安市西三环，西接沣河东河岸，南临西汉高速，包括长安区的斗门、王寺街办，秦都区的沣东街办，三桥街办、六村堡街办西安绕城以西的部分，总面积159.36平方公里。

|三桥在沣东新城的发展定位和位置 |

沣东新城根据自然条件和产业基础，功能上划分为七大板块：沣河田园城市板块、六村堡现代产业板块、三桥现代商贸板块、科学城科技统筹板块、阿房宫人文旅游板块、昆明池生态文化板块和镐京立体城市板块。三桥定位为“现代商贸板块”是继承了其历史地位和产业特色。

|三桥重点发展汽车产业和现代服务业 |

事实上，沣东新城的产业定位为建设国家统筹科技资源基地，以高新技术和会展业为主，重点发展体育、会展商务、文化旅游、都市农业等产业，形成“一核、多片区”的产业格局：“一核”即以统筹科技资源主要功能的中心地带，“多片区”即信息网络产业园、高端制造业产业园、汽车产业园、现代综合产业园等产业片区。

|沣东新城形象宣传语 |

由上述规划行为可见，未来商贸的发展，新城产业的发展，寄予三桥新街作为新城生活中心价值体现的更多遐想空间。而从三桥的位置和条件来看，位于沣东新城的中部，承北启南。因西宝高速、地铁1号线和西汉高铁线经过，既是交通枢纽，又是商贸重镇。在其南侧阿房宫板块将规划建设有高铁阿房宫站。从远景来看，三桥的发展是可期的。但是，从现实来看，却又受制于前期规划的无序和片区面貌凌乱的“硬伤”。

#现有配套：家居 汽配 餐饮#

三桥目前的商业配套主要以汽配、家居、现代商业体等，以主力店和综合体为主。而餐饮主要集中在三桥新街沿线的原有商业街上，以陕西本土特色为主。预计未来2-3年时间内，沿街商业消费将成为亮点。

|三桥连接西安的三环立交，图右上为宜家 |

在三桥新街的东侧，即靠近西三环立交的位置，陕西成长集团围绕汽配产业的升级，以超过300亿元的总投资，正在建设“国际汽配欢乐港”，整个项目占地达到2300亩，配套有38万平米的商务金融办公区、生活娱乐休闲区等综合全业态，涵盖五星级酒店、快捷酒店、写字楼、银行、公寓、大型商超、洗浴、KTV等等，其中包括一栋200米的超高层商务办公楼，还有20万平米的仓储物流。该项目与已经开业的宜家一起，对三桥新街换发新的商贸魅力，起着重要的助力作用。

|国际汽配欢乐港规划图 |

在三桥新街的西侧，陕西大明宫建材家居集团，在此新开了大明宫建材家居三桥店。这也是瞄准区域的发展而提前布局。

|大明宫建材家居三桥店 |

|华润万象城规划图 |

而最能代表现代商业形象的华润万象城项目正在建设中。规划信息显示：西安华润万象城总占地500亩，总建面约150万方，商业面积达90万方，高端住宅60万方，其中涵盖商业中心、西安首座STREETMALL、华润万家西部旗舰店、170米摩天商务中心、都市精英公寓、都市精品住区及顶级教育配套，零距离接驳已经通车的地铁1号线，邻近规划建设中的地铁5号线。目前主体已经封顶，投入使用的时间越来越近。

|华润万象城公寓实景图 |

#三桥楼市：大品牌 小产权 落差大#

三桥片区的房地产开发，非常具有特殊性。目前房价差距非常大。从3500-6500元/㎡不等。即便是华润、保利、中建这样的国字号品牌房企开发建设的楼盘，目前成交均价也才6200-6300元/㎡，低一点的房源价格才在5800元/㎡左右。更多的非品牌项目价格在4500-5000元/㎡左右。小产权房的价格更低。

曾饱受诟病的“小产权”房，在三桥是“重灾区”。截至10月11日，楼市君前往实地调研时，在售项目销售人员谈到板块房价时，对小产权房的造成的市场冲击，依然不断苦笑摇头。该板块小产权房的大量出现有其历史原因，多为当地村民自建，且规划无序，这也给沣东新城对该片规划改造的落实带来极大难度。我们在该板块目前看到的城市面貌凌乱，建筑排列无序，这个状况在相当长的时间内，恐怕难以改变。

三桥新街的商品房从华宇凤凰城开始体现品质，华润、保利、中建三个国字号背景的开发商先后进驻三桥新街开发楼盘和商业体，为三桥新街的建设和形象提升，应该是贡献巨大。保利金香槟项目目前已经交房入住，华润二十四城的一期、二期已经交付入住，三期、四期在售。华润万象城主体封顶，二期待建。中建开元城主体结构全部封顶，在售房源过半。目前这几个项目的在售房源成交价在6100-6300元/㎡。

|华润二十四城实景图 |

华润二十四城：总占地约500亩。住宅 商业。住宅分四期开发，一、二期已经交付。三期在售户型有2梯4户的121㎡和123㎡的三房两厅两卫户型，成交均价目前在6100元/㎡。四期在认筹中，有86㎡的两房一厅一卫、97㎡-98㎡的三房一厅一卫户型、126㎡的三房两厅两卫户型。优惠后的成交价在6300元/㎡。可通过中行、建行、农行办理按揭。四期将于2018年交房。

|华润万象城公寓实景图 |

华润万象城公寓：面积30-40㎡。毛坯房价格在6400元/㎡。精装带租约价格在7400元/㎡。但是，华润可能支持一部分，目前选择的余地不大。

项目分析：大型社区，临近地铁1号线三桥站B出口。小区规划有幼儿园、代建小学（公办）。从批示来看，小学拟于2019年9月建成。幼儿园是北师大新标准体系幼儿园，业主孩子优先，月托费可85折优惠。目前孩子上学可到沣东二小、远东二小，距项目均有一定距离。

|图中蓝色圈部分为幼儿园和小学用地 |

中建开元城：总占地115亩，住宅63亩。总户数1499户。共规划有6栋住宅楼。其中1#、4#、6#楼已经卖完，在售的是2#、3#、5#楼，可售房源约300余套。2#、5#在售户型有74㎡一梯两户的小两室，102㎡的两梯四户的三房两厅两卫、3#楼101㎡的三房两厅一卫，均有9㎡左右的赠送空间，4#楼有两梯三户的124㎡四房两厅两卫户型，赠送空间可达12㎡。成交均价在5800元/㎡起，主力均价在6200元/㎡。2017年6月底前交房。

|中建开元城效果图 |

|中建开元城效果图 |

项目总评：临近地铁1号线三桥站出口，与华润万象城正对，东距陕旅集团打造的“西城印象”（上图红圈位置）约600米左右。项目附近有奥星、福娃等幼儿园，入园费2000元/学期。需要注意的是户型赠送空间进不了正式合同，但可签补充协议。项目沿三桥新街的部分规划有两栋写字楼及商业，但目前现有建筑尚未拆除，建设时间未定。项目东侧的道路尚未整修。

|中建开元城已做外立面 |

目前这两个项目截止发稿时止，尚未接到调整首付比例的通知。上述两个项目特点明显。户型稍有差异，总价上中建稍低。意向置业人士可实地考察后选择。

在三桥新街板块，还有九境城、启航时代广场、柏林春天等项目，房价相对较低。刚需置业人群可去看看。

|启航时代广场实景图|

在形成本文之际，笔者调查了一下三桥目前的二手房价，截止9月份，该板块二手房价格在3500元/㎡多。多为小产权和一般品质的商品房，建议不作参考。

综合：三桥新街成为西安西部沣东新城东部的一条繁华街区，应该说是毫无疑问的。但完全给人以耳目一新的感觉，起码还得2年左右的时间。一是新街两侧的面貌变化，二是后卫寨立交的完全建成通车。其次，三桥未来人居价值的空间受制于片区的综合改造和沣东新城产业人口的增长。这些在一定时间内对房价和租金影响非常大。第三，目前来看三桥新街的品质楼盘房价在片区来说，应该是最高的。走势如何，还要看新城其他板块未来新盘的价格情况。

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