夜幕下的安远门 ©悦西安
在很多大城市，旧商圈的“老龄化”，一直是商业发展面临的难题。可以看到，伴随城市骨架拉大，消费形式的升级，各区域商业体的崛起，老城区依然有大量客群，通常在既有生活半径内完成各项消费环节，与城市新组团的出行习惯及活动周期有着较大的区别。
而近日公布的2022年西安市重点项目名单中，以商贸、城市综合体为代表的服务业项目就有248个，约占总项目数的三成，仅次于先进制造业及其他工业项目（306个），西安以服务业复兴带动经济社会发展的信心不言而喻。那么作为开春以来首个揭幕的商业综合体，静安荟生活奥莱表现如何？
定位城市奥莱开业，不只有满满人气
上周六清晨，位于安远门外的静安荟生活奥莱宣布开业，这是自去年底遇到突发疫情推迟筹开后，顺利完成揭幕的首个商业综合体，项目标签十分鲜明：城市奥莱、地铁口、城市北中轴、老城区腹地、成熟开发模式和超过95%的开业率，以“一起奥莱，快乐加倍”为故事线索，开启了早春第一波商业吸粉。
要知道自2011年市府北迁以来，传统意义上的城市中轴线南北两端，开始趋于平衡，西安曾经“南强北弱”局面得到极大缓解，经过十年发展，人们不再用口语化的“北郊”来形容城北，而是将其纳入主城思维，一个显著的现象是，地铁2号线的客流总量常年位列西安第一，且多次进入客流强度全国前十。
与行政中心商圈、凤二-凤五商圈二者相比，作为北二环内核心区的北门商圈，其发展的先决条件不仅是来自单一因素的推动，更是基于人口自然聚集的过程中，自发形成的复合型商圈。
静安荟生活奥莱室内空间一角
凭借开业即周末黄金档的优势，经大数据显示，静安荟生活奥莱首日客流达到16W，销售额达1200W，双日客流28W，销售额突破2000W。不得不说，对于一个体量仅有不足7万㎡的底商型购物中心来说，这样的成绩不俗。
而品牌层面，基于常规奥莱业态完成的各项指标，同样可圈可点：
-鸿星尔克、曼妮芬等等六个品牌开业当日西北区第一
-UNDER ARMOUR等品牌开业当日西北区第二
-回力、乐友、361°等五个品牌开业当日陕西区第一
-周大福、特步等品牌开业当日陕西区第二
-LINING、JEEP等品牌开业当日西安区第一
除了零售板块的强劲表现，盛江山自助料理、醉美长安、好利来、DQ等多家餐饮及生活配套品牌，在开业当日创单店销售额新高。
事实上，这并非静安荟在西安的首次布局，而是操盘方西藏城投继泾河新城静安荟奥莱公园后，落地西安的第二个作品，为泾河新城这样的处女地打造商业地标，填补空白，并取得不错的成绩，足以说明西藏城投的市场判断力。
与之相呼应的是，静安荟生活奥莱恰处在莲湖区、新城区及未央区交界处，北关正街与新开通的红庙坡路交汇处，距离地铁2号线安远门站仅需步行3-5分钟，20余条公交线路直达，多维交通共同形成强大的聚客磁场，辐射3km半径之外的潜在客流。
静安荟生活奥莱
当然，从快速建立消费者的认知上，项目提前一年就进行了卓有成效的营销策略，尤其针对周边居民的消费习惯、北二环内商业痛点等多个维度不断调整项目定位。
在货品的调度上，静安荟生活奥莱积极与品牌方协调，安排更适宜当季售卖的货品，疏导因为筹备开业可能引起的物流拥挤，合理分配上下货秩序，规划更有效的客流动线，设计更有趣味的商业美陈，平衡人、场、货三者的关系，营造更有体验感的消费场景。
从负一层到六层，丰富齐全的消费门类，打破了奥莱商业此前只有零售的刻板印象，为北中轴的绝佳地段再造商业地标，也为周边城北居民带来多元的生活方式。
B1：定位惬意生活 ，包含生活超市、正街小巷
L1：营造精致生活，主打精品零售 咖啡饮品 潮流时尚
L2：知性品味生活，以女装及延伸品类为主
L3：传递美好生活，重点布局儿童亲子业态
L4：节奏动感生活，以运动 、户外、休闲、男装为主
L5：饕餮食尚生活，聚集主题餐饮、特色餐饮。
L6：畅玩休闲生活：国际影城、美食广场、嗨七剧本杀等娱乐业态
我们知道，线下商业的竞争在加剧，而城市奥莱的出现，绝非单纯的“价格战”。
很多人会有这样一个疑问，商场开得越多，就证明市场回暖么？不全是，因为商业竞争也伴随着优胜劣汰，好的购物中心要根据市场消费趋势，根据大的经济环境来调整，不同区域质素，不同物业条件和不同的开发背景，都是影响商业项目落地的先决条件。
静安荟生活奥莱区位
兼容并蓄，新形势下的零售思维
作为西藏城投在西安的第二个核心物业，静安荟生活奥莱在空间上毗邻西安城墙，是静安广场综合体的一部分，裙楼包括近800套商务公寓和2万㎡写字楼，整个综合体为开发商全自持，各方向临街道路均设有地下停车场出入口，近千余个车位，为商户的未来经营和办公人群的通勤，提供了有利条件。
为了兼顾多频率的购物行为和品质生活体验，静安荟生活奥莱不仅仅是奥特莱斯，也肩负着传递全新的奥莱生活方式；优选高性价比的奥莱品牌商品，搭配全业态的生活场景，让消费的过程和选择更简单，有效触达区域内的目标客群。
在倡导顾客回归理性消费，降低生活成本的出发点上，静安荟以奥莱的形式，来打造购物中心，通过布置丰富的展示点位，来渲染质优价低的心理暗示。
在公共区域的留白上，项目遵循精简务实的理念，不过分包装华而不实的景观元素，把更多的空间还给商户，还给消费行为的参与者，一些限时互动区域则根据活动性质发生变换。
开业期间，每个电动扶梯的上下口，均有电子化导视设备和楼层分布说明，用来展示当季活动细则与本楼层主题，如在4F设置趣玩互动，将体育运动项目植入逛街购物的休闲空间，而参与游戏环节的通关奖品，却是经过谐音化的米面油醋这些家庭生活物资，路过的顾客都跃跃欲试。
在精心制定的活动策略上，静安荟生活奥莱将本地知名IP“过期便利店”引入商场一楼南侧中庭，除了巨型毛绒玩具、毛绒客厅，通过年代感十足的家电和萌物混搭，为火爆的开业场面，提供了一处安静闲适的休憩空间。
对于如何进一步延长消费半径，快速建立客群对话的环节，项目将主力店与次主力店进行了机动分布，为6F的长安国际影城售票处正面接入双直梯，将-1F永辉Bravo超市入口设于北侧大门入口内，同时，将绿树电竞、美食广场这样的业态彻底打开，弱化功能场景与外界动线的隔阂感，使人们在最短的步行距离内，能够精准获取视觉信息。
除了适当的美陈和视觉引导，在发力线下商业方面，静安荟生活奥莱注重对商户的补贴和对消费者的让利，如满599送100元无门槛现金券，会员小程序19.9抢100元代金券，会员免费停车3小时等等，截至开业首日累计注册会员完成13万 ，始终用积极友善的态度，去构建良好的购物气氛。
西藏城投的城市愿景
针对此次开业，项目运营方和室内改造设计团队，在不改变功能场景的基础上，以简洁实用为导向，让更多人性化设施有了落地的契机。光是洗手间，就提前考虑到不同人群使用习惯，不但将少儿、幼儿母婴室分开设置，还将行动不便人士专用洗手间独立出来，令人眼前一亮。
而这种人性化，还体现在商场小程序的各项积分、兑换、智慧停车等多元化服务上，并得以高效精准获客、建立客户粘性，为后续开发新项目提供经验。
作为国有上市企业，西藏城投由上海静安区国资委控股，其主营业务为房地产开发及矿业开采，近年来先后在上海、泉州、西安等地开发住宅、酒店、办公等产品，在青海参与能源开发，均为当地经济发展和城市建设作出了积极贡献。
除此之外，它还在新能源和新材料领域进行投资，完善产业布局。回顾商业领域，静安荟生活奥莱，正处于西藏城投优化资产配置的全新阶段，有了重仓布局，才有继续加码西安商业地产的底气。
当城市更新已经成为社会各界的热点话题，其核心部分——存量改造也愈加受到重视。其原因在于城市化进程的减速、增长红利的消失，推动整个商业地产市场从增量市场向存量市场过渡，为人口密集的老城区进行商业资源配置，是当前城市发展阶段的需要。
作为国家中心城市，西安商业物业正由增量时代转入存量时代，运维一个好的购物中心不仅仅要足够的资金储备，还需要开发商接地气、精准招商和遵循可观的商业规律。
要知道，西安仍有不少潜在的物业亟待激活，西藏城投将继续本着对投资人、对商户、对消费者高度负责的姿态，来介入类型多样的商业项目，为城市营造更多美好的生活场景。
标签： 西安娱乐营销
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