如今落寞谋转型？曾诞生三宗西安“地王”的商圈
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近日，GCV影城西安悦荟店宣布停业。该影城所在的西安悦荟广场，曾为西安“地王”项目。但在运营近五年后，与所在解放路商圈，甚至城内不少商业项目一样，都面临客流流失、店面出现大量闲置的现状。近日，GCV影城西安悦荟店，运营近五年后宣布停业。7月25日晚，在西安悦荟广场八层，原GCV影院已闭店并设置围挡，现场张贴的停业公告称：由于影城经营计划改变，将于2023年6月30日停止经营。退卡服务7月15日前在GCV影城西安悦荟店办理，7月15日后至GCV影城西安万和城店办理。GCV影城是韩国最大连锁电影院品牌，2006年进入国内市场，十多年间已在60多个城市开设100余家门店。原本，GCV影城在西安4个购物中心内开设门店。悦荟店停业之后，还剩下万和城店、印象城店和万象城店。西安悦荟广场2018年9月19日开业，当时定位“趣味横生的购物娱乐集结地”，引入影院品牌正是GCV。不过，经营近五年后，除影城停业，悦荟广场多个店面也出现闲置。在正常开放的商场各楼层内，有多个品牌关闭相应门店或设置商场围挡，处于营业状态的更多是一些餐饮、美容和健身店面。对于关闭原因，多数品牌并未有说明，但有一家牛排店提示“装修升级暂停营业，用餐可以前往印象城四楼”。此外，悦荟广场部分扶梯停运用围栏挡住。同时，商场内一些服饰门店推出打折促销活动，有的商品优惠至1折。就商场内门店闲置情形，悦荟广场一位工作人员称，商场对外营业未受影响，有的商户正在装修。至于商场目前招商情况、后续整体是否将做调整，该工作人员表示“不太清楚”。在西安市新城区重点招商楼宇信息平台上，悦荟广场招商方向为“商贸”，总建筑面积121950㎡，单层面积10936㎡，层高5.5-6米，停车位1181个，待招商面积28132㎡。熟悉西安房地产的人或许有印象，悦荟广场在开业前就受到关注。这是因为，项目所在的东新街与解放路十字，在2014年4月出让时，曾以2466万元/亩刷新价格记录，成为西安的单价“地王”。2014年正逢房地产市场低谷时期，西安新“地王”一经问世，外界都在猜测这宗地会以什么样的姿态进入市场。资料显示，悦荟商业房地产开发（西安）有限公司在拿地之后，经过增资等一系列工商变更后，开始开发商业综合体项目悦荟广场。为了脱颖而出，西安悦荟广场外立面据称“运用了西安的城墙元素”，室内设计“将立柱减少到最低程度，让消费者在购物、休闲的过程中视线无阻”，并在开业后由全球零售资产管理专家Pradera Retail Asia提供商业运营管理。就地理位置，西安悦荟广场所在的解放路商圈，是通往西安火车站的交通干道。从早期的民生百货，到后来的万达广场，纷纷在此布局。而且，周边有多条地铁线路通过，南边是地铁4号线与6号线的换乘站大差市站，北面有地铁1号线与4号线的换乘站五路口站。过去十余年，“寸土寸金”的解放路诞生了三宗“地王”，全部是商业用地。先于悦荟广场出让的“地王”，是一路之隔的苏宁易购广场。该宗地在2012年以1959万元/亩成交。在悦荟广场之后，2016年10月，通盛地产摘得解放路西安第四医院以南4亩商业用地，成交单价达2795万元/亩，再度刷新西安土地成交单价记录。“一条解放路，半座西安城”，解放路曾是全市最繁华商业街区之一。
西安美好生活文商旅研究院院长夏强表示，与火车站相连的交通条件，加上西京宾馆、民生市场、珍珠泉浴池等存在，解放路从20世纪三、四十年代起就已是西安商业中心。而且，过去西安城区集中在城墙范围内，在零售由产品决定的时代，解放路几乎是进城消费必选。然而，商圈兴衰与消费习惯密切相关。“随着西安城市空间扩大，进城逛街，不再是消费者必然选择。”夏强认为，虽然老城区街道上遛弯居民不少，但受到生活距离、停车出行、设施陈旧等制约，消费客群却严重流失。另一方面，当人们出行有了高铁、飞机、高速公路等更多选择，不再依赖于火车，许多外地游客来到西安的第一印象也不再是解放路。西安秦商经济发展促进会会长朱林表示，西安城墙内的老城区，在建筑和规划格局上存在制约。更重要的是，新商圈纷纷 “跳”出城墙，比如大雁塔商圈、小寨商圈、科技路商圈等。新商圈的兴起，自然对传统商圈带来一定影响。事实上，悦荟广场只是解放路商圈，甚至城内商业衰落的一角。7月27日中午，与西安悦荟广场一路之隔的苏宁易购广场，目前对外营业的主要是商场一层部分餐饮店面、六层苏宁影城及商场内电器销售门店。商场内原有百货消费门店多已人去楼空、大门紧锁，扶梯也处于停运状态。而在悦荟广场、苏宁易购广场斜对面的民乐新都会，也出现商铺大面积搁置，进入一楼，有部分商贩在售卖生活用品，商场内客流主要来自正常营业的人人乐超市。五路口的万达广场，紧邻民乐园步行街，人气在周边一众商业项目里相对较好。但越往商场里面走，就会发现客流表现也难与当年刚开业时相媲美。疫情及经济下行对实体商业影响明显，并持续施压竞争力下降的老商业圈。
《西安市“十四五”商务发展规划》曾提及西安商业面临的挑战：“受居民收入增长、未来支出和消费习惯等多重因素制约，消费难以保持高位增长。西安传统商业业态和市场存量占比过大，供给过剩导致结构失衡矛盾突出，流通效率和效益普遍低下，企业经营困难，实体店倒闭潮频发，结构调整任务仍十分艰巨。”据世邦魏理仕统计，2023年上半年西安零售物业迎来4个新项目入市，均来自新兴片区，共带来近33.6万㎡新增供应，推动市场总体量升至673.7万㎡。在此基础上，下半年西安零售市场仍将迎来近30万㎡新增供应。今年公布的2023年西安市重点项目名单里，服务业项目有267个，约占总项目数近四分之一。其中，商贸城市综合体项目达到151个，城东爱琴海城市商业综合体，城西中国国际丝路中心，城南宜家购物中心、小雁塔太古里等项目、曲江太平坊城市商业综合体等悉数在列。一位商业研究人士称，新项目开发持续铺开，西安既有商业体面临客源竞争。与西安商业不断外扩相对应的是，过去几年城内已有多个商业项目宣告闭店。例如，曾叱咤西安商界的百盛东大街店、西大街时代百盛先后在2016年6月、2018年12月关店。北大街过去几年挥别了民生百货钟楼店、大洋百货、新世界百货等。西大街的中环银泰百货，也已在2022年闭店。端履门十字的群光广场，从开业到停业整顿更是只有两年时间。近十年西安人口增加最多的五个区：未央、雁塔、灞桥、长安和莲湖。其中，“城三区”中只有莲湖。在城市人口外迁、消费吸引力下降的现实面前，老城区商业如何走出困境？实际上，政府层面已在积极出动，出谋划策，化解城内商业的尴尬。以新城区为例，据媒体5月份报道，区内转型项目中，悦荟改造项目完成前期基础性工作，股权转让协议基本达成初步意向；苏宁改造项目尽调、评估工作整体进程已完成70%，股权转让协议已草拟初稿；“新城·民生艾米新空间”项目已正式签约，相关空间转化、产业转型的发展方向已确定。此外，板块城市更新策划快速推进，现已基本确定板块城市更新策划方案。解放路商圈怎么转型？向什么地方转？如何转？政府、企业、专家等都在积极的想办法、出政策、找方向。去年设立的西安城市更新基金，亦将为本地城市更新项目提供更多资金支持。夏强表示，政府及主管单位介入将在政策和资金扶持等方面提供强大助力，但老城区商业最大不足是客流流失。如何通过有效引流，将消费者重新吸引过来，这需要在整体业态调整和对外推广上做的更多。比如，城墙内商业要主动适应客群变化，像慕名而来的旅游者，他们需要的是更多接地气和能够代表西安、陕西地域特色的消费体验。目前来看，城市更新背景下，或许是老商圈焕新升级的机会。2021年底，西安等21个城市被确定为全国首批更新试点城市，《西安市城市更新办法》也已从2022年起施行，明确“补齐城市短板，注重提升功能，增强城市活力，延续历史文化传承，推进城市持续有机更新。”“城市更新大方向已经明确，但实践中还需更多探索与观察。”一位业内人士称，城市更新绝不同于过去房地产模式下的“大拆大建”，而是围绕存量改造面向以长期运营驱动为底层逻辑的项目，这不仅需要大量前期资本投入，改造中也需要持续性自我造血。亦有专业人士分析，今年暑假期间到西安旅游的游客数量可谓空前，面对如此大的人流量，文商旅三大业态以及餐饮业的结合或许是解放路商圈的转型方向。当然，这种转型需要政府引导、企业主动、市场运作、消费承接，逐步探索来完成。
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