每年的春天,西安的天气永远会不出所料的进行“优惠折扣”-“满30减15”。
而回到楼市,这个“优惠折扣”也同样发生在二手房市场之上。
今年1季度,西安二手房在迟滞许久下迎来了久违的“小阳春”--2.54万套二手房源成交,月均环比增长超50%!
但热度飙升不到2个月,“万套成交”的热度还未持续太久,4月二手房开始出现明显的数据下跌。
根据西安市住建局发布最新西安4月二手房网签情况来看,和2月、3月的二手房网签数据热度满满相比,4月的二手房市场,环比出现明显走跌。但成交套数以及同比数据,保持相对不错。
4月份,全市存量房(二手房)网签备案面积103.93万平方米,环比下降19.58%,同比增长76.21%;其中,住宅网签备案面积95.49万平方米(9662套),环比下降19.21%,同比增长83.25%。
这样的数据变化会对市场有怎样的影响?对于购房者而言,又该如何去对待?
从数据表现上能看到,4月二手住宅数据环比有所下降。但整体情况来看,给人的感觉是:降了,却又没降!
虽然没有3月二手住宅成交突破万套,但9662套的成交套数对比前几个月,还是能看得出市场依旧活跃。
同时,相较于2月和3月的成交套均面积,4月成交面积有所增大,原因很可能是随着新房市场的供应改善化和价格“改善化”,一部分刚改用户也进入二手房市场,寻求刚改产品,但整体依旧以刚需关注的产品面积段为主。
而从4月的二手房市场来看,不难发现数据变化是由4点因素影响导致:
丨全国多个城市4月二手数据下降,整体市场开始回归冷静。
在经过了2月和3月的二手房置业意向激增后,4月全国多个城市的二手房成交量都有明显的下滑,根据CRIC数据来看,4月全国17个重点城市的二手房成交量有15个都在下降。而同比,则是继续保持比较高幅度的增长。
同时,2月和3月市场的爆发,和前期积压的需求集中释放有关,而这部分需求集中释放后,4月活跃度从数据表现上来看就有所下降。
丨一季度业务量激增,积压至4月。
在4月,由于房屋交易登记业务量激增,再加上节假日影响。西安市不动产登记中心也发布公告,提醒可以错峰、就近办理。但由于整体交易量依然保持高峰,不少交易被积压,并在4月逐步完成交易工作。
丨政策利好,吸引二手房置业需求持续增加。
1-4月全国多个城市为了稳定市场,依旧陆续发布政策吸引购房者,针对二手房也有不少放松政策,这或多或少吸引了二手房置业需求的增加。
对于西安来讲,虽然没有太多关于二手房的利好政策释放,但在大环境的影响下,很多原本在二手市场观望的购房者也开始入场,再加上原本积压的需求释放,一定程度上表现出来的数据就是成交量有所上涨。
只不过3月成为了涨幅最高点,而4月热度虽然有所减缓,但依然处于二手房成交高位,成为近9个月的第二高。
丨学区房顶住压力。
5月西安市即将迎来学区划分,为了满足孩子上学的需求,一部分家长也会提前关注优质学区周边二手房,也有部分家长是为了陪读,购置学校附近的二手房,这样的需求不断刺激着二手房市场的回温。
根据此前的市场变化来看,每年学区房的价格上浮阶段和二手学区房置业集中期基本保持在5-8月,主要因为这个期间“学区划分+中高考”的结束,名列前茅的学校周边学区房带看、咨询和成交会有明显的增加。
尽管成交量依然保持高位,但环比数据还是出现颓势,出现这样态势的原因,则在于:
丨二手房市场本就是小阳春惯性作用,并不会保持持久。
今年以来,各项支撑政策带动房地产市场回暖,二手房市场也在需求积压近2年后开始复热,再加上常态性的小阳春市场,全国城市宽松政策释放迅猛,也进一步带动了二手房市场的情绪回升。
但从供需关系来看,二手房市场目前供应量在(诸葛找房19万套、贝壳11万套)。
而在2022年11月5日,诸葛找房二手房供应量只有13万套,这也意味着不到半年,二手房库存暴增6万套。
这样一个大体量存量市场,势必会买卖双方攻守易势。买家不着急买,卖家卖不出去,自然也不会再次形成购买力。尤其是当下二手房可选择较多的情况下,如果没有较多优势或稀缺度,自然不好卖。
丨新政搁置,让置业者放缓脚步。
年初为了促进市场回暖,西安市住建局工作会议中曾明确会适时出台房地产调控政策,这一消息也让诸多购房者躁动。
毕竟出台调控政策大概率会出现放松政策,以此促进市场的进一步复苏,而当市场放松后一定程度上自然也会引起二手房市场的热度升高。
对此,本身就有购置二手房计划的置业者们,因为担心政策突然释放,放松后二手房热度再起导致市场房价有所增高,因此想要赶在新政前尽早入手,让置业计划不被新政所影响,于是纷纷进入二手市场置业,导致市场成交量不断上升。
而根据我们目前得到的消息来看,随着楼市逐步恢复正常健康发展,房地产调控政策暂不出台,新政的搁置让原本着急上车的购房者再度冷静下来,开始精挑细选,置业脚步放缓。
反映在市场数据来看,则是数据相较此前有所下降。
从数据体量表现来看,4月西安在全国市场纷纷大降温的环境下,二手房依然能保持着一个近万套的成交量,这也说明市场的需求量依然存在,甚至在本月内,依然会保持着一个不错的成交套数。
但从价格来说,随着二手房房源量供应的增加以及“小阳春”热度散去置业需求减淡的影响下,二手房价格将持续进入一个缓慢的下坡道路。
这里就有两个典型的案例,也说明二手房东依然在进行心理博弈阶段,随着市场热度的褪去,后续价格也将进入一个平稳期。
不过,从议价空间角度来看,近期除了学区房的议价程度和空间稍显不足外,只要你能表现出诚心购买,房东们一般都会给出一个不错的合理议价空间。试着多谈谈,也许能有一个不错的收获。
所以,接下来想要置业二手房的朋友们,我们也有5个建议,大家可以参考下:
置业优质学区房的朋友,着急置业就抓紧时间置业,不着急置业的朋友可以保持市场关注,在11月到过年前左右,学区房价格热度将会稳定;
如果是打算长期持有,尽可能关注次新房,避免关注老破小;
关注过程中,货比三家,尽可能议价,相信会有一个不错的性价比收获;
无论关注的是刚需还是改善二手房,尽可能挑选周边配套齐全且成熟的楼盘,无论是自住舒适度还是后续出手的难易度都相对更好一些;
选择正规中介。
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