西安二手置业2个趋势、5个建议！半年暴增6万套

每年的春天，西安的天气永远会不出所料的进行“优惠折扣”-“满30减15”。

而回到楼市，这个“优惠折扣”也同样发生在二手房市场之上。

今年1季度，西安二手房在迟滞许久下迎来了久违的“小阳春”--2.54万套二手房源成交，月均环比增长超50%！

但热度飙升不到2个月，“万套成交”的热度还未持续太久，4月二手房开始出现明显的数据下跌。

根据西安市住建局发布最新西安4月二手房网签情况来看，和2月、3月的二手房网签数据热度满满相比，4月的二手房市场，环比出现明显走跌。但成交套数以及同比数据，保持相对不错。

4月份，全市存量房（二手房）网签备案面积103.93万平方米，环比下降19.58%，同比增长76.21%；其中，住宅网签备案面积95.49万平方米（9662套），环比下降19.21%，同比增长83.25%。

这样的数据变化会对市场有怎样的影响？对于购房者而言，又该如何去对待？

从数据表现上能看到，4月二手住宅数据环比有所下降。但整体情况来看，给人的感觉是：降了，却又没降！

虽然没有3月二手住宅成交突破万套，但9662套的成交套数对比前几个月，还是能看得出市场依旧活跃。

同时，相较于2月和3月的成交套均面积，4月成交面积有所增大，原因很可能是随着新房市场的供应改善化和价格“改善化”，一部分刚改用户也进入二手房市场，寻求刚改产品，但整体依旧以刚需关注的产品面积段为主。

而从4月的二手房市场来看，不难发现数据变化是由4点因素影响导致：

丨全国多个城市4月二手数据下降，整体市场开始回归冷静。

在经过了2月和3月的二手房置业意向激增后，4月全国多个城市的二手房成交量都有明显的下滑，根据CRIC数据来看，4月全国17个重点城市的二手房成交量有15个都在下降。而同比，则是继续保持比较高幅度的增长。

同时，2月和3月市场的爆发，和前期积压的需求集中释放有关，而这部分需求集中释放后，4月活跃度从数据表现上来看就有所下降。

丨一季度业务量激增，积压至4月。

在4月，由于房屋交易登记业务量激增，再加上节假日影响。西安市不动产登记中心也发布公告，提醒可以错峰、就近办理。但由于整体交易量依然保持高峰，不少交易被积压，并在4月逐步完成交易工作。

丨政策利好，吸引二手房置业需求持续增加。

1-4月全国多个城市为了稳定市场，依旧陆续发布政策吸引购房者，针对二手房也有不少放松政策，这或多或少吸引了二手房置业需求的增加。

对于西安来讲，虽然没有太多关于二手房的利好政策释放，但在大环境的影响下，很多原本在二手市场观望的购房者也开始入场，再加上原本积压的需求释放，一定程度上表现出来的数据就是成交量有所上涨。

只不过3月成为了涨幅最高点，而4月热度虽然有所减缓，但依然处于二手房成交高位，成为近9个月的第二高。

丨学区房顶住压力。

5月西安市即将迎来学区划分，为了满足孩子上学的需求，一部分家长也会提前关注优质学区周边二手房，也有部分家长是为了陪读，购置学校附近的二手房，这样的需求不断刺激着二手房市场的回温。

根据此前的市场变化来看，每年学区房的价格上浮阶段和二手学区房置业集中期基本保持在5-8月，主要因为这个期间“学区划分+中高考”的结束，名列前茅的学校周边学区房带看、咨询和成交会有明显的增加。

尽管成交量依然保持高位，但环比数据还是出现颓势，出现这样态势的原因，则在于：

丨二手房市场本就是小阳春惯性作用，并不会保持持久。

今年以来，各项支撑政策带动房地产市场回暖，二手房市场也在需求积压近2年后开始复热，再加上常态性的小阳春市场，全国城市宽松政策释放迅猛，也进一步带动了二手房市场的情绪回升。

但从供需关系来看，二手房市场目前供应量在（诸葛找房19万套、贝壳11万套）。

而在2022年11月5日，诸葛找房二手房供应量只有13万套，这也意味着不到半年，二手房库存暴增6万套。

这样一个大体量存量市场，势必会买卖双方攻守易势。买家不着急买，卖家卖不出去，自然也不会再次形成购买力。尤其是当下二手房可选择较多的情况下，如果没有较多优势或稀缺度，自然不好卖。

丨新政搁置，让置业者放缓脚步。

年初为了促进市场回暖，西安市住建局工作会议中曾明确会适时出台房地产调控政策，这一消息也让诸多购房者躁动。

毕竟出台调控政策大概率会出现放松政策，以此促进市场的进一步复苏，而当市场放松后一定程度上自然也会引起二手房市场的热度升高。

对此，本身就有购置二手房计划的置业者们，因为担心政策突然释放，放松后二手房热度再起导致市场房价有所增高，因此想要赶在新政前尽早入手，让置业计划不被新政所影响，于是纷纷进入二手市场置业，导致市场成交量不断上升。

而根据我们目前得到的消息来看，随着楼市逐步恢复正常健康发展，房地产调控政策暂不出台，新政的搁置让原本着急上车的购房者再度冷静下来，开始精挑细选，置业脚步放缓。

反映在市场数据来看，则是数据相较此前有所下降。

从数据体量表现来看，4月西安在全国市场纷纷大降温的环境下，二手房依然能保持着一个近万套的成交量，这也说明市场的需求量依然存在，甚至在本月内，依然会保持着一个不错的成交套数。

但从价格来说，随着二手房房源量供应的增加以及“小阳春”热度散去置业需求减淡的影响下，二手房价格将持续进入一个缓慢的下坡道路。

这里就有两个典型的案例，也说明二手房东依然在进行心理博弈阶段，随着市场热度的褪去，后续价格也将进入一个平稳期。

不过，从议价空间角度来看，近期除了学区房的议价程度和空间稍显不足外，只要你能表现出诚心购买，房东们一般都会给出一个不错的合理议价空间。试着多谈谈，也许能有一个不错的收获。

所以，接下来想要置业二手房的朋友们，我们也有5个建议，大家可以参考下：