西安将进入“多校划片”时代！高价学区房危险了
admin
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5月10日，陕西省教育厅发布了《关于做好2023年普通中小学招生入学工作的通知》，文件中的一句话，让拥有优质学区房的人，顿生不安。其主要原因是，2023年《入学通知》中指出：“根据教育资源分布情况，实行单校或多校划片”。
虽然这则消息看着不起眼，但可谓字字千钧，对于热衷学区房的人群来说，可谓是晴天霹雳。所谓多校划片，就是指一个区域的学区房将对应区域内多所学校，未来或通过随机派位方式分配热点学校名额，每位学生有可能会分配至非热点学校。作为纾困教育资源不均衡化发展的有力措施，“多校划片”被誉为解决名校焦虑的杀手锏。
也就是说，未来当实现多校划片入学后新政以后，买到好的学区房，也未必能100%上心目中的好学校，而优质学区房的价值属性则被大大削弱。
如果多校划片在西安顺利推进，一个小区不再仅仅对应一所学校，而是包含名校和普通学校在内的多所学校。
那么，耗资几百万买的学区房，未必再能百分之百进入名校，反而有可能被分配到普通学校，那么学区房的不确定性陡增，投资名校的热情必然随之下降。
这无疑触动了巨大的利益盘子。
西安乃至全国的学区房价格，一直居高不下，这背后的逻辑并不难理解。我国义务教育阶段实行“就近入学”政策，一个小区对应一所学校，由于名校资源相对稀缺，与名校相对应的小区价格必然水涨船高，这正是“学位房”热度长盛不衰的原因所在。单校划片，说到底是一个萝卜一个坑。想要进入西安的重点名校，只要买到与学校匹配的学区或学位房即可，只要资金充裕，可谓0风险。但由于学位房溢价的存在，使这些区域房价明显高于周边非名校板块。比如拥有高新一中、一小双指标的天地源丹轩坊/丹轩梓园，此前小区挂牌价几乎都在7-8万/㎡左右，前年丹轩梓园曾经有一套单价101786元/㎡的天价房源。数据显示，同一地段，学区房相比于非学区房，普遍有20%左右的高溢价，部分名校的学区房溢价超过50%，甚至更高。但在双减和公参民改革的浪潮中， 西安不少重点学区房应声而落，尤其是高新一些拥有学位房的小区，价格更是跌的惨不忍睹。目前，丹轩坊贝壳挂牌均价为50549元/平、丹轩梓园挂牌价61626元/平，降温明显。未来随着多校划片落地，高溢价学区房无疑逐步会被打回原形。事实上，在公参民改革，教师轮岗等一系列利空信号下，学区房早开始疲软。据贝壳数据统计，2021年初，高新一小、一中双指标在售的房源，哪怕是九十年代的老房子也都突破2万元大关，高科花园32636元/㎡，皇家花园36981元/㎡，泰祥花园更是达到40051元/㎡。随着教育改革逐步落地，该区域房价应声而落，泰祥花园目前挂牌价位25088元/㎡，同比下跌37%，高科花园挂牌价24942，下跌23.58%，雍信花园下跌38.45%。很显然，在这场楼市风暴中，没有人能置身事外，学区房正在进行一场自上而下的改革，房价降温已势在必行。这些年，学区房面临的风险越来越多，如学区资源重新分配、政策变动、城市中心转移等风险。如去年以来，西安持续推进“公参民教育改革”，而教师轮岗制度，则更加稀释了学区房的价值属性。教师轮岗，不仅使教育公平化，还能稀释高价学区房的价值，而民转公教育制度的改革，使西安的学位房开始走下神坛。这对于那些奔着“ 名校 ”头衔，炒作学区房的人来说，简直就是一个噩梦。要知道，目前西安“五大名校”已经在高新、港务区、曲江、西咸新区等集齐，随着城市扩张，新区拔地而起，城市中轴线一再发生变化，也将对学区房格局形成挑战。毫无疑问，教育新政改革，对于买房的影响很大。
在促进教育公平化、均衡化的大背景下，以前只要关注具体的学校，未来则要关注一个区域整体的教育水平以及成长空间。
而多校划片影响最大的无疑还是高价买学区房的人。随着政策的变化，可能真的危险了，房子未来要么砸手里，要么降价卖房。此前，高新动辄几百上千万一套，很大一部分溢价都出现在了学区上面，随着新政的到来，这部分溢价很可能会出现价格塌方。而在多校划片时代，哪怕现在你家学区不是优质品牌学校，没钱买高价格的学区房，未来也可能有被划入的可能性。比如说，张三所在片区内有ABC三所学校，A是优质学校，BC相对弱势。单校划片，张三若只对应B或者C，那张三只能望A这所优质学校兴叹。更重要的是，A学校因为是优质学校，很多人砸重金抢夺学区，房价能达到2.5万+/㎡，而BC学校周边房价只有1.5万+/㎡左右，但在“多校划片”新政下，则给了张三就读A这所优质学校的机会，且不需要高价买房。这样一对比，优势立马显现。所以，对于购房者而言，未来无论是单校划区还是多校划区，首先要保障能进入到优质“学区圈”内，只有入圈了才有机会被划入，才能利益最大化。即便今后真的面对多校划片、大学区，也不至于存在被派到太差的学校。
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