西安悦熙广场足浴按摩(西安微型城市综合体亮相)

什么是商业综合体？

商业综合体是建筑综合体中的一种形式是属于综合性多功能的复合商业建筑它是以商业为主要职能之一融娱乐型、多样性和文化性于一体的建筑或建筑群体

西安微型城市综合体亮相，高新商业新变局

西安微型城市综合体亮相，高新商业新变局

如果按照世界市场经济规律运转的新陈代谢，上阶段的城市发展模式的终结也是新模式的形式，譬如空间界面的集中化、功能集约化，或譬如高端人口向城市中心回流，亦或是客群与客群之间的消费升级……

在这样的逻辑下，西安的商业存量空间是否饱和的话题，曾经不时出现在网络上引起广泛讨论。事实上，西安的城市规模，商圈布局和商业对人口的覆盖程度，尚有很大的缺口，从2018年西安新开商业项目体量占据中国大陆第二位即可见一斑。

新旧之交，商业发展途径的新变局

相较于2018年共15个商业项目（含改造翻新）开业，2019年最终入市的商业项目，预计也将达到13个（含即将开业），在这里，我们面临的问题，显然并非简单看待规模上的优势，而是从当前城市商业的存量背后，寻找新旧城区之间商业发展途径的差异化变局。

· 什么是新？老城区之外的经开、浐灞、曲江、高新，都是普遍认可的新。

· 什么是旧？小寨、高新一期、李家村和东二环等较早开发的区域，人口集中，替代了传统意识里的旧。

我们不难发现，新布局和新入市商业项目，正在不断的“向外走”，以获取更大的开发潜力，提前占位到新的城市板块中，而传统意义上的商圈则以改造物业为主，全新物业较少，以高新区为例，商业布局基本与城市延展惯性保持一致，向西南方向“开疆拓土”。

以锦业路为代表的高新二期楼宇 ©市侩影像

比如上文提及的高新一期，也就是由科技路、高新路、唐延路和太白路构成的成熟板块，其商业网点就因用地空间限制，难有较大规模商业开发。

另一个现象是，高新区近几年的商业项目，几乎都不再以单纯的购物中心作为切入点，而是配套了商务办公、住宅、甚至酒店和公寓等多个业态，实现优质资源的整合分配。

每一座都市的城市化进程，都与商业地产的市场环境密不可分，城市扩张的诉求和商业地产的迭代互为因果，共同推动了城市更新。客观上讲，高新区承担了更多的西安现代化建设需要，但与之匹配的商业发展却并不均衡，例如：原本开发较早的成熟区域反而商业网点稀疏。

高新区密集楼宇一角 ©市侩影像

这种不均衡还体现在：大的商业体，面对人口密度较高的泛高新板块，不能精准的辐射消费客群；而粗放的社区商业模式，又无法提供完善的配套服务。

在当前高新区商业存量仍不断叠加的趋势下，微型城市综合体的出现，很快被市场接受，以较小的商业规模助力一个片区的整体提升，高新区商业由此迎来新变局。

微型城市综合体，如何搅动老高新？

在地域现状上，泛高新区已开业商业项目达到12个，即将开业3个，前期准备4个，合计19个，在尚未入市的7个项目中，只有悦熙广场以3万㎡的商业面积，具备微型综合体的量级，其开发者天地源，则是多年来深耕西安市场，凭借成熟住宅开发经验而著称的本土房企。

房企转型做商业，其实全国各地不乏成功案例，悦熙广场在3万㎡商业背后的产品体系，才是开发方赖以搅动“老”高新的砝码。

悦熙广场在高新商业中的落位 ©悦西安

我们不妨先看看项目区域优势，悦熙广场位于太白南路与电子三路交汇处，属于高新一期由南往北进入的门户。

如果说地铁3号线、6号线对这一板块的通达效能不够，那么已获批开工建设的8号线对唐延路和电子城的衔接则非常重要，规划中的7号线与11号线换乘站距离项目200米，符合一个相对饱和同时社区消费力成熟的片区，对未来出行方式的多元诉求。

悦熙广场的商业部分，由两个独立的盒子通过空中连廊，与开放式街区相连，平行动线和垂直动线交互，地面绿植和休憩区彼此穿插分布，因为没有大面积的外摆而摒弃了遮挡视线的雨棚，充分利用自然光线对建筑本体的勾勒，烘托商业街区及配套楼宇设施的现代感。

悦熙广场室外空间效果图

另一方面，在商业部分之外，紧跟市场定位，悦熙广场配套了2栋写字楼和1栋Loft楼宇，均采用全玻璃幕墙、360°全景采光设计，成为太白南路又一商务坐标。

其实，高新区并不缺少办公型业态，只是楼宇的过于集中，易造城交通拥堵，客流、货流与城市通勤人群叠加，无形中扩大了商务办公的成本，对商务写字楼有诉求的城市板块则往往出现真空，悦熙广场在项目的前期市调上，对未来区域发展形势的研判，显然较为稳妥。

随着商务人群的聚集，底商也将获得更多转化率，形成良性循环，在服务周边社区的同时，提升楼宇经济的能效。要知道电子城和太白南路东西两翼，早已是高新开发较早的片区，四周密布数量可观的学校、研究所及大型社区，约3km半径的尺度内，关系到城市居民日常生活的便捷与从容。

在提升物业价值上，Loft空间则发挥了不可小觑的作用。要打造一个微型城市综合体，仅有硬件上的拼接组合是不够的，顺应市场导向，开发具有市场热度的产品，对投资者带来的商业价值，远比单一业态来的丰满。

5.4米层高的双用Loft空间效果图

当我们回过头来，再次剖析项目本身的特质，它将以怎样的商业形态，激活太白南路？

老干新枝，服务城市的商业逻辑

首先，针对悦熙广场周边丰富的教育资源，其招商团队将写字楼的主力用户，定位在商务配套、餐饮娱乐和教育类企业的招募上，同时将楼层的功能分区进行调整，保证使用者的行业属性不被干扰。

其次，创意工作室、医美机构、网络信息企业等坪效产出较高的用户，也纷纷选址于此，共享优质的高新成熟商务氛围。街区部分在明年开放后，全天候商户将作为一个特色业态，为社区消费客群提供完善的服务。

悦熙广场街区效果图一角

纵观项目整体，在动线设计上，约3万㎡的商业裙楼同样构建了退台设计，融合花园商街在内的室外场景，在业态构成上，通过餐饮、娱乐、教育和商务配套四大业态，悦熙广场希望打造一处全业态乐活主场，从而吸引更多年轻客群，在这里实现持有者与商业享用者双重身份的认同。

天地源选择在用地接近饱和的太白南路，高新一期的绝佳门户下注微型城市综合体的开发，实现老地块的新用途，无不显示其独到眼光。

诚然，土地资源的愈发有限，通常限制了商业地产的发挥空间，作为商业开发经验略显稚嫩的本土房企，运营城市综合体的稳重作风依然值得称道，如何在有限的空间里，完成城市更新与商业迭代，就悦熙广场而言，还有待时日，借用项目开发团队的初衷来说，那就是为有梦想的人铺垫工作与生活相融的城市愿景。

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法律顾问 / 宋亚锋 赵文娟

陕西大秦律师事务所

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