曲江池和南湖「未央湖」

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西安的网红板块，其实是很多的，港务，高新三期，航天，曲江，沣东，沣西，不缺流量，不缺热度；

但在这些热门区域中间，或夹杂，或悄无声息的的板块，比如草滩，土门，电子城，雁鸣湖，长鸣路，徐家湾，他们或已进入开发尾声，或刚刚迈上舞台……

今天，房哥冷门区域闲聊第三期，未央湖！

未央湖乐园

为了这期内容，我还是花了点成本的，上周末专程去了次未央湖，门票59块一个人，里面的项目单独付费；

2022年，还有收门票的公园，确实少见，但也能理解，为什么南有曲江池，北有未央湖的目标很难实现了，未央湖对于片区留下的只有这个名字本身了；

西安的小孩，我们这一代的，都有未央湖蹦极，烧烤的经历，北方乐园，未央湖，这都是当年常去的，在昆明池以前，这也是西安曾经最大的人工湖；

这里的核心就是乐园，什么蹦极塔，碰碰车，激流勇进，包括最近网红的七彩滑道，都是小孩最爱，但在如今市区公园都免费的背景下，就有点异类了；

根据回复，未央湖游乐园隶属于雅荷集团，是经营性场所，非公益行业，暂无免费开放意向。

所以，买房这等事就别忘公园靠了，如果有人说是冲着未央湖公园来买房，要么外地人，要么门票多；

一般这种公园旁，都兴盖房子，95年的时候，这里就是规划的旅游度假区，这种定位一般少不了别墅，当年也没有禁墅令，况且还是远郊；

如今看到的丰源美佳别墅、嘉龙、留园，雅荷度假山庄这些，被称为兰若寺般的小区；

当年还是风光的，当然一分钱一分货，只是挂着别墅的形态，更像是城中村加盖房。

在如今的贝壳上，还有挂有别墅的出售链接，价格是真的不贵，但真的没人买，穷人买得起但看不上，富人买得起也看不上，拆迁又没有消息，妥妥的老破大！

这一波老别墅后，未央湖十年时间几乎没有变化，05年的路还有不少土路，也是出了名的西安远郊区，出门极为不便。

一直到2010年，西安全城城改，才算有了动静，包括大家熟悉的王家棚，牛王庙城改等等，拆拆停停，转机出现在18年……

从95年开始改造，再到18年土拍，这20多年，说未央湖是旧城区没什么毛病，若不是房地产的兴起，开发商四处找地，未央湖再过十年还是那样！

金茂拿地

18年，正值西安房价猛涨，楼市火热时期，很多全国开发商来西安淘金， 四处找地；

旧不怕，老不怕，只要能开发，都是主城区，当时盛传万达文旅项目要落地未央湖周边，各种猜测分析，至今没有结果；

反倒是当年，金茂在此拿地，掀起来一阵风，最终楼面价6621元/平方米，容积率只有1.5；

金茂确实改变了未央湖区域开发进度，带动一波开发商拿地，如今未央金茂府已经交房，堪称周边小区档次天花板。

因为本就有老别墅区的现状在，又临着大公园，很多不明真相的人，开始热捧未央湖；

什么第二个曲江南湖，北郊的昆明池，但有点脑子的实地看了后，发现是拼多多版的曲江池。

真有别墅，真有湖，都是真的！

但这不打紧，卖点在，开发商最善于造概念，不知什么时候开始，大家开始做豪宅区的梦。

金茂洋房 小高，后面的东苑，朗基大平层，叠拼，龙湖的小高层，招商的叠拼，上实的大平层陆续来了；

（周边住宅小区，来源：住在西安）

开发商的躁动首先带来了地价的上涨，到了巅峰的2022年，招商拿地的楼面地价达到了12504元/平米；

这个时期，也是未央湖发展最快的，虽然都是盖楼卖房，但人气明显提升不好，除了上述几家外，金科，远洋，上河雲璟的刚需盘也都有卖，整个未央湖周边，新房供应量一大片；

实际的销量就是八仙过海各显神通，现在买房人都聪明，知道破别墅区和收费公园，也知道这里还没有清晰的规划，看看可以，买单随缘；

2021对未央湖是特别的一年，得益于全运会的举办，这里紧邻港务区，又是主干道，基建投入开始看到了，地铁十号线在建中，秦汉大道，北辰路拓宽改造；

东西和南北方向的主干道，有了极大改观，如今北二环上快速路到未央湖，20分钟，朱宏路走秦汉大道，同样半小时，要致富，先修路，同样在未央湖适用；这些变化都是看得到的！

挨着港务区，无论基建，卖房，总是会沾光的！

坦率说，未央湖的底子是不差的，至少地图上是这样，千亩的浐灞国家湿地公园，百米的灞河岸线，地铁10号线横穿，开发商成批次进入，主干道通畅；

和同期很多老城区比，变化是很大的，但既然是老城区改造，就有包袱，整个区域占据近三分之一面积的老别墅区，没有动静，最好的位置盖着最烂的房子，且都在老旧小区改造。

最出名区域公园，还收着59的门票，很难作为开发核心，若市民闲暇饭余需要娱乐散步，可就近前往浐灞国家湿地公园、幸福河生态公园等由政府投资兴建的免费公园；

剩余的零散空地，被北辰路一分为二，一边未央，一边浐灞，在这些旧改，规划，两区等等问题的掣肘下，很难形成区域一盘棋，统一规划！

发展前景

21年的回复中，对未央湖板块的规划是到2023年，将未央湖片区打造成为颐养医疗首选之地、休闲度假必来之地、高端住宅云集之地、主题游乐汇聚之地、三产服务产业兴旺之地；

距离规划落定时间还有一年，未央湖还是那个样子，什么都有，什么都不精，修修补补，拆拆盖盖。

作为老城区，除了菜市场没有丰富的商业，没有便捷的交通，没有优质的学校，作为新城区，老旧混杂，没有规划，动作缓慢，买房的人不买单是有原因的！

最最核心的，是夹在两个热门区域中间，北边的经开，右边的港务，但凡有点能力的，经开有生态，教育，房价低，港务有名校，配套，房源多，未央湖夹在中间，左学一点，右学一点；

西安这么大，相似的案例很多，夹在沣东高新中间的鱼化工业园，待遇何其相似，靠自身，实力不足，靠外溢，港务区自己还在初创期；

自力更生上，有地铁，有公园，有楼盘，但缺故事，至于豪宅区的名号，更是一场梦，不是有别墅的地方都叫豪宅，还有一个叫未央湖；

西安南富北穷的格局，不会因为开发商在未央湖旁地价炒高，就变成豪宅区，哪里的豪宅是临着旧小区，公园买门票，改造看不到头的！

对于未央湖而言，丢掉不切实际的标签，安心修好每一条路，种好每一棵树才是正路，一河之隔的港务区学校呼呼的建，未央湖区域叫得上名字的只有王家棚小学；

当然这里也一定有自己的前景，因为还有地卖，就还得继续讲故事，但讲故事是需要投入的；

承认区域内最大的产业是房地产，并不丢人，有地可卖的区域后面羡慕的人很多，事实上，这里最大的产业就是房地产，大学，地铁，康养，都是故事元素。

对于买房的人，刚需可看，胜在价格便宜，有地铁口，生活方便，区域能不能发展起来，不用太过关心，作为首套房跳板，以后再买港务区；

对于改善而言，就比较难，买在这里的人，高新，曲江是过不来的，若是周边改善，新建的这些房子还是不错的，但如果是心存期待，幻想是下一个曲江池的，就有的等了；

也许是五年，也许是十年，也许更久，也许我遍不下去了……

也许是未央湖公园免费开放的那一天，也是周边老别墅集体拆迁的那一天，可以等，但没必要！

房哥有话

有些回忆，留在儿时就挺好，当年买票玩蹦极都觉得亏，如今要掏上百万买房子，是要一头羊薅到秃？

强行给一个普通老旧城区带上豪宅标签，仅仅是因为开发商拿地，不免有点强人所难，去掉豪宅标签，做个普通城区，或许也有自己的路子；

这就和资质平平的我们，因为小时候拼图好，父母心血无数，期待成才，结果长大后只是普通的打工人；

优秀的西安人，更应接受平凡的未央湖！

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